[2008年房地产估价师考试《案例分析》练习题十五]某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：/考*试*大/可比案例A的成交价格为4000元/㎡，成交时间为2002年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的...+阅读

（一）审题

1、明确题意，选择估价方法。 待估地产有收益，适合采用收益还原法

2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年

3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用

4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米”

（二）解题思路 第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益 第二步：计算建筑物部分产生的纯收益 第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益 第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格

（三）列出评估过程

1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法

2、基本公式

（1）房地年纯收益计算公式

（2）建筑物年纯收益计算公式

（3）土地年纯收益计算公式

（4）有限年限土地价格公式

3、计算步骤

（1）计算房地年总收益（需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号） ① 年租金收益=月租金收入*12月 ② 押金年运用收益=押金*押金收益率 ③ 年总收益=年租金收益+押金年运用收益

（2）计算房地年总费用 年总费用=月平均费用*12月

（3）计算房地年纯收益 房地年纯收益=年总收益 - 年总费用

（4）计算建筑物年纯收益 ① 建筑物现值=重置价格*建筑面积*剩余使用年限/耐用年限 ② 建筑物年纯收益=建筑物现值*建筑物还原率

（5）计算土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益

（6）计算土地市场价格

（四）难点及常见错误分析

1、难点

（1）估价时点和土地使用年限的关系

（2）土地年纯收益的计算

（3）所提供条件的清晰分类

2、常见错误分析

（1）没有解题思路说明

（2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

（3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

（4）建筑物年纯收益计算基数错误

（5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

（6）没有计算土地单位面积价格。

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