[关注科学细节守住精彩瞬间]生活中，那些稍纵即逝的细节都有着生成的规律和必然，它们看似不起眼，但往往正是这些易被忽视的细节却包容着智慧的火种，成为思维的创新点。在科学研究上，一个“微不足道”的细节，往...+阅读

最近产权商铺热闹的要属北京庄胜崇光（SOGO）百货，庄胜广场南馆小单元分割产权销售，由北京庄胜崇光（SOGO）百货20年承租经营，逐月返现，租金平均在8.5%以上，20年累计本金＋租金收益可达270%左右。20年的回报期，20年后还可与北京庄胜崇光（SOGO）百货协议续约。

广告说，北京庄胜崇光（SOGO）百货是一个范本，崇光北馆自1998年6月24日开业，购买南馆算是分享的一个7年的庄胜商圈，SOGO年近20亿元营业额，分享一个年均8.5%有银行担保的高收益型理财样本。

罗科（化名）一位活跃于地产界的分析师，在他看来，现在许多项目的承诺收益最终可能只比银行存款高一点点。

他介绍，市场上不乏开发商玩财务技巧，开发商开出8%、10%、12%的售后包租收益率，往往是通过提高商铺售价来实现。例如，本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元/平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%。但投资者的实际房产收益却为－50%，实际价值为售价的一半，实际年收益就只有3%。

他说，除了财务问题，在合同问题上，开发商更是一个大行家，投资人则是一个大外行。即使开发商承诺回租回购甚至抵押担保，如果您是内行的话，看了这个合同，会发现因为抵押担保都有年限，而许多人都会忽视“对什么担保，担保的主体”这些细节，这里面的陷阱会让你在打官司时很被动。

罗科分析，产权式商铺是上世纪70年代左右欧美开始流行起来的投资方式，在北京，一些比较好的商场一年的租金可以达到60000～70000元/平方米，如果按8年回收，400000元/平方米，如果经营成功收益是很高的。再如上海市产权式酒店平均日租金8.3元／平方米，从理论上考虑，售价与租金对比，上海产权式酒店的投资回报率能够达到7%～10%。

几年的市场经验，投资商铺，最怕三五年内项目一旦销售完成，开发商即套现出局，承租商背着巨大的租金成本，往往难以保证经营10年。现有银行担保的商铺时间长度上就各有不同了，有的三五年，有的10年甚至最长20年的。

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