[抱怨房屋供热问题]Task1: You rent a house through an agency. The heating system has stopped working. You phoned the agency a week ago but it has still not been mended. Write a le...+阅读
春喜狼于是2006年9月入住所购商品房，2008年11月春喜狼楼下的四楼业主反应春喜狼家漏水到他们家的客厅和厨房，由于春喜狼所购的商品房为精装修房，而且装修承包方是开发商指定的，入住前已经全部装修好。现在春喜狼家客厅和厨房地面下的管道可能出现漏水，现找到开发商要求解决问题，开发商说不关他们的事，一方面以过了房屋保修期为由予以拒绝维修，另一方面要求春喜狼去找装修承包方去解决。但现在装修承包房早不知所踪。
问题1：春喜狼应采取什么方法维护自己的权益
问题2：说明维护自己权益的法律依据
1、春喜狼的房子是在06年9月购买的，在厨房下面的管道会漏水，根据 <；建设工程质量管理条例>； 第40条，厨房漏水仍然在5年的保修期内，应该由开发商负责维修。
开发商说不关他们的事是错误的，因为当时的装修承包方是由开发商指定的。
2、如果开发商没有尽到保修义务，可以向当地建设局或者房产管理局投诉。
法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
房地产案例分析：
法律适用分析
（一）某土地管理局有权解除合同合同有效成立后，没有履行或履行完毕前，当事人双方通过协议或者一方行使合同解除权的方式，使合同关系提前消灭。它包括双方协议和单方行使解除权两种情况。《中华人民共和国合同法》第92条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人随时可以解除合同。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。、、、、、、
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行。、、、、、、”。第96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。、、、、、、”在一方当事人迟延履行主要义务时，法律并不允许对方立即解除合同。因为解除合同对债务人而言，往往会因为准备履行的费用得不到补偿而造成严重的损失。因此，从权衡双方当事人利益的角度考虑，在一方发生迟延履行时，另一方应该给对方一点的宽限期，催促对方在宽限期内完成履行。宽限期内，受损方不得解除合同，对违约方延期履行的损失则可以请求赔偿。带宽限期结束后，违约方仍为履行合同时，受损方就可以行使解除合同的权利。某酒店有限公司于某土地管理局签订的合同成立生效后，在约定的延长期限内仍为按时支付剩余的土地出让金，经多次催告后在合理期限内仍为履行，所以某土地管理局有权解除解除合同，合同自某土地管理局的通知书到达某酒店有限公司时解除。
（二）某酒店有限公司应承担违约责任当事人在自主、自愿的基础上，通过平等协商的订立合同之后，就应当自觉履行合同所约定的义务，恪守合同。如果不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。《合同法》第107条规定：“当时人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方现对给付定金作为债权的担保。债务人不履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给发定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”第116条：“当事人既约定定金有约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约责任制度的建立，能有效地维护合同纪律，促进合同的正确履行，有利于弥补因违约给对方造成的损失。有利于促进正常的社会秩序。本案中，某酒店有限公司违约的事实已经确认，根据定金罚则，其所支付的定金不予返还。某土地管理局因不能提供证据证明因某酒店有限公司的违约所造成的损失以超过其所收取的定金，故其应返还某酒店有限所支付的土地出让金。
（三）诉讼时效的行使诉讼时效是指因不行使权力的事实状态经过法定期间，即依法发生权力不受保护的时效。《中华人民共和国民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权力的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。案例中某酒店有限公司曾于2000年3、4月向市人民政府主张过权利，因市人民政府系土地管理局的主观部门，所以视为向土地管理局主张权利具有同等的效力，所以诉讼时效中断。诉讼时效制度的设立，使法定期间的经过而使原权利人丧失权利，使长期存在的事实状态合法化，有利于稳定社会关系。
摘自---中山易搜网
房地产品质管理
职责
1、在质量部经理领导下，负责主持本部的全面工作，组织并督促部门人员全面完成本部职责范围内的各项工作任务；
2、负责组织质量检验标准，质量、计量管理制度的拟订、修改、检查、指导、协调、监督、控制及执行；
3、负责组织编制年、季、月度产品质量提高与改进、质量管理等工作组织实施、检查、协调、考核，及时处理和解决各种质量纠纷；
4、负责建立和完善产品质量保证体系。制定并组织实施公司质量纲要，健全质量管理体系，制定和完善质量管理目标负责制，确保产品质量的稳定提高，
5、负责对公司的产品、工作、服务等质量进行监督、检查、协调和管理；
6、负责组织建立和健全质量岗位责任制。明确各岗位职责、权力和义务；
具体的工作
1、品质制度的订立与实施；
2、品质活动的执行与推动；
3、进料、在制品、成品品质规范的制定与执行；
4、制程品质控制能力的分析及异常的改善；
5、制程品质的巡回检验与控制；
6、客户投诉与退货的调查、原因分析及改善措施拟订；
7、企业品质异常的仲裁及处理；
8、量规、检验仪器的校正与控制；
9、产品开发与试制的参与；
10、不合格品预防措施的订立与执行；
11、供应商品质能力的辅导；
12、供应商品质能力与品质控制绩效的评估；
13、品质培训计划的制定与督导及执行；
14、品质成本的分析；品质资讯的收集、传导与回复；
15、品质保证方案的拟定并推动全面品质管理活动的进行；
16、负责本部门的制度、流程、绩效考核的创新和完善。
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