三九宝宝网宝宝教育教学课件

土地估价实务课件和作业12

10月27日 编辑 39baobao.com

[土地估价经济理论与方法课件和作业3]考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:会计学的基本原理和概念,包括会计的本质与职能、会计核算的基本前提与一般原则、会计要素与会计等...+阅读

辅导内容:

综合计算题辅导(3)

一、2000年综合计算题第2小题解析

题目与解题过程详见试题汇编

试题难点:

本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格,难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算终价格等。

常见问题:

1、案例选择错误;

2、没有进行楼面地价修正;

3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格;

4、没有进行开发程度调整;

5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误;

6、终价格计算错误。

二、2002年综合计算题解析

题目与解题过程详见试题汇编

试题难点:

1、确定评估思路;

2、利用成本逼近法时利息的计算;

3、承租土地使用权价格的测算。

常见问题:

1、缺少评估思路或思路叙述不清;

2、利用成本逼近法测算地价出错;

3、使用市场比较法时条件指数取值错误;

4、土地开发程度修正出错;

5、承租土地使用权价格测算错误。

一、简答题:

1、题目:

某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)

项目其他资料如下:

1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。

2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。

3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。

4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。

项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。

解题:

(一)解题思路

1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格;

2、 运用剩余法估算土地价格;

3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。

(二)本题应用的主要公式

1、收益还原法涉及的主要公式:

年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用

年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入

年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧

年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期

采用收益还原法计算房地产价格公式(略)

2、剩余法涉及的主要公式:

地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润

3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式:

可抵押贷款额=地价×可贷款比例

(三)计算步骤

1、应用收益还原法测算房地产总价

(1)计算年出租总收入

房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000(平方米)

商铺建筑面积=5000(平方米)

写字楼建筑面积=30000-5000=25000(平方米)

商铺年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(万元)

写字楼年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(万元)

年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864(万元)

(2)计算年房地费用

年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4(万元)

年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1(万元)

年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18(万元)

年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7(万元)

年折旧=建安造价/46=195.7(万元)

年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(万元)

(3)计算年房地纯收益

年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1(万元)

以下为关联文档:

土地估价经济理论与方法课件和作业6考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:统计学理论中有关统计概述、统计设计、统计调查和统计整理等相关的基本理论。本部分考试旨在检验...

土地估价经济理论与方法课件和作业8考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:资产评估中关于资产评估含义特征以及评估方法等方面的理论。本部分考试旨在检验考生对资产评估相...

土地估价经济理论与方法课件和作业9考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:资产评估中关于固定资产、流动资产和无形资产评估方面的理论。本部分考试旨在检验考生对资产评估...

估价师考试心得技巧:土地估价师考试的几个窍门1、综合这几届土地估价师考试的经验,这一点非常值得注意:填空题中的计算题的比重逐渐增多并越来越难。针对这一问题,在考试开始之后,不要答这些题(记住:不论它有多难,只是一分而已!)...

土地估价经济理论与方法课件和作业4会计学(二)考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:会计学中各类资产的概念及其核算。本部分考试旨在检验考生对会计学各类资产的相关概念...

土地估价经济理论与方法课件和作业7考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:统计学理论中有关统计的综合指标和时间序列分析方面的理论。本部分考试旨在检验考生对统计学相关...

土地估价经济理论与方法课件和作业2第二讲 市场经济基础理论(下)考试要求:根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:社会主义市场经济的基本特征及其运行。本部分考试旨在检验考生对社会...

土地估价经济理论与方法课件和作业1第一讲 市场经济基础理论(上)考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。本部分考...

土地估价经济理论与方法课件和作业5会计学(三)考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:会计学中负债、所有制权益、营业收入、成本费用、利润及其分配、会计报表等相关的概念...

推荐阅读
图文推荐