[澳洲留学移民新贵专业:工料测量师及估价师]2016年10月15日留学益网微信讲座,由留学益网资深顾问Gloria赵老师主讲,主题为:澳洲移民新贵职业——工程造价师Quantity Surveyor和估价师Valuer。我们将讲座内容整理成文字,错...+阅读
第三部分 土地估价
一、估价原则(明确说明此次估价所遵循的原则,应体现客观、公正、科学、合法的原则)
常用的原则:
1、替代原则(所有方法适宜)
2、变动原则(所有方法适宜)
3、需求与供求原则(所有方法适宜)
4、预期收益原则(适合收益还原法、假设开发法)
5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的有效发挥,必须以周围各类环境适度为前提,在评价时,要充分注意周围的环境适度性。
6、收益分配原则(剩余法、成本法、收益法)
7、多种方法结合原则
8、有效利用原则
如设定为现状利用,好不使用有效使用原则,很难说就是有效使用。
待开发的土地评估,且大限度的满足规划要求,使用有效使用原则。
可能出现的错误:原则叙述不全、原则与所选方法无联系(如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则;未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等)。
二、估价方法与估价过程(要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程)
【应根据待估地特点及项目的实际情况,依据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的规定,选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种,并说明估价方法选择的依据。同时,各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】
1、估价方法选择:说明估价方法的选择依据
2、估价过程:详细表述估价方法(估价测算过程)
可能出现的错误:选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法(表面看是两种方法实际是一种)
(一)市场比较法
应用此种方法估价,要按照《规程》规定,选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比较实例,进行因素比较作适当修正后,确定待估宗地的土地价格。要求比较实例不得少于三个。估价中,除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外,对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求:
A、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例,并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)
比较案例选择(大于或等于三个)要求:
①与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别,且基础设施完善程度相近。如同区域无案例,可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例,但选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验不能超过25%)
②与待估宗用途应相同或相似(按用地类型细类)。
如无用途相同案例,可选择用途相近。例如待估宗地用为住宅可选择商住,如工业可选择仓储,前提是已有1—2个与估宗地用途交易案例。用途不一致时应设用途修正。
③与待估宗地的交易类型(价格类型)相同,交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致,应进行易类型的修正。(除抵押评估外,一般不选择抵押实例)
④成交日与待估宗地的估价期日应接近。
A 如果市场比较稳定且交易较少,比较的有效期限可延长,即选择几年的交易案例用于比较(长不超过3年);
B如市场变化比较快且交易活跃,则比较的有效期要缩短(长不超过1—2年),一般交易案例的有效期长不超过3年。
⑤交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
按上述要求选择好比较案例后,分别进行描述,描述内容(如有可能,好到现场勘查)如下:
①交易实例状况
a.座落位置、形状、地质
b.水、电、路、讯、暖等基础设施
c.商业繁华、交通等环境条件`
d.土地利用现状与规范用途
e.有关地上建筑物的基本情况
f.权利状况和土地使用年限等
②成交价格:包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容,同时说明价格类型、价格水平及种类。
③付款方式:包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。
④成交日期:一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、 交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。
选择因素的原则:
①结合待估宗地所处区位及用途选择因素,用途不同影响地价的因素有差异,且影响程度不同。
②选择地价影响因素时要全面分析,不要漏掉重要影响因素,且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应,必要时应说明进行因素选择的依据。
影响土地价格的区域及个别因素:
① 区域因素主要包括:
a.繁华程度
b.交通便捷程度(包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度)
c.环境状况(自然环境和人文环境质量)
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