[土地使用权招标、拍卖、挂牌方式中底价的特点]土地使用权招标、拍卖、挂牌底价的实质是土地出让底价，即土地招标、拍卖时政府确定的招标、拍卖土地的低控制价格，亦称标底或底标价格。是拟出让土地政府所能接受的低控制价格...+阅读
一、评估目的
目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则（略）
按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日
一九九九年三月三十日。
四、评估依据（略）
五、评估方法
基准地价法为主，土地成本逼近法为辅，获取评估价值。
六、评估说明
1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权，不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
（二）土地使用权评估
１、基准地价修正法
（１）、数据取值
评估地块面积：按委托方提供《国有土地使用证》共八本（见附件）：
《国有土地使用证》编号 地块面积 备注
郊国用（９５）字第 0049 号 29292.4 老证
XX国用 (1999) 字第 4010026 号 373.7
XX国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6
XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6
XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5
XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0
XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3
XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5
XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8
合计： ２１４６６平方米
区段：根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表（１９９８年）该地块在：XX北路－XXXX路－二环西路－XXXX边－XXXX北路范围内，属１２级区片。
参照基准地价均值为：４５３元 / 平方米。
土地使用年限：按委托方与XX市国土局签订的XX土合字（９４１４８）号《国有土地使用权出让合同》， 该地块土地使用年限为７０年，自１９９４年１２月
2 日起。截止评估期日止，地块已使用４年， 尚存土地使用年限６６年。
容积率：按上述合同附件《土地使用条件》， 主体建筑物的性质规定为住宅，附属建筑物为停车场， 建筑容积率为 0.786 ，建筑密度为 25
％，绿化比率为５１％。
容积率与建筑密度联合修正系数为０。
评估期日：按委托方要求， 评估期日为１９９９年３月３０日。期日修正为 1 。
区域及个别条件：按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表（％）修正如下：
因素 修正系数％
距服务中心级距 1.20
交通便捷度 1.87
水电气综合保证率 1.34
公用服务设施完备度 0.67
环境质量状况 1.34
规划用途 0.80
宗地形状与面积 0.67
建筑朝向与采光 1.60
自然灾害危害程度 0.67
合计： 10.16
（２）、计算程序
评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、 容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
评估宗地地价：
21466X453X66X(1 ＋ 10.16 ％ )/70 ＝ 10099948.28 元
＝ 1010.00 万元
评估宗地地价为 1010.00 万元。
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