[急求大学生职业规划范文土木系]大学期间的总体规划为:通过吸收、消化各种优秀的思想和书籍,掌握各种与理想有关的知识和能力,将实践活动留给大学毕业以后。 大学是学习的最佳环境,进入社会后,不会再有比大学更...+阅读
浅议房地产价格策划定价中的目标与方法来源: 日期:2009年04月08日 点击:17 次达到以量换利,提高市场地位的目的。
以稳定的价格赢得企业形象,有利于在行业中树立长期优势。房地产市场需求价格弹性不大,但受其他因素影响,需求量波动很大。稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产。只有精心维护,才能源源不断地创造产品附加值。新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价策略,其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同。品牌竞争是高层次的竞争,增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
当然,在某些特殊时期,企业也需要制定临时性定价目标。如:当市场行情急转直下时,企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标;为了应对竞争者的挑战,企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。但是一旦出现转机,过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。
二、确定定价方法
定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。固定成本主要从静态出发,立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用,再加上预期盈利作为销售价格。成本加成定价带有明显的卖方市场色彩。变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价,其理论依据是只达到销售量盈亏分界点,贡献额不仅可弥补固定成本,而且会带来利润。当物业面临着严峻的竞争形势时,短期内用此种方法可排挤竞争对手,攫取市场份额。盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。由于它们是以预测的销售量为参数,而销售量又是价格的函数,互动的两种变量很难把握,以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。
竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。其具体做法有三种:
1、在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商,可借助其品牌形象好,市场动员能力强的优势,使产品价格超过同类物业的价格水平。高价不仅符合其精品定位市场目标,也与以稳定价格维护市场形象的定价目标相一致。万科房地产在深圳住宅市场的力作――俊园,就是在大势趋于平淡的情况下,以每平方米过万元的高价昂首入市,取得良好的销售效果和经济效益。2、对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业,适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠让利于买方。这样可以促进销售,扩大市场占有率,提高企业在行业中的声望。运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析,在促销中借其声威,并突出宣传自身优势。广州祈福新村推出时,正是针对当地大名鼎鼎的碧桂园采用了挑战者定价,很快成为市场的新热点。3、物业推出时,也可选择当时市场同类物业的平均价格。一般认为平均市价是供求均衡的结果。以随行就市方法定价,既会带来合理的平均利润,又不破坏行业秩序,因而为市场追随者普遍采用。虽然其定价目标缺乏特色,但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场,不失是一种稳妥方法。尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。
需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据,以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标,真正按照有效需求来策划房地产价格。在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。所谓认知价值定价是指在买方市场条件下,根据购买者对房地产的认知价值定价。认定价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价,它包括实际情况与期望情况的比较,待定物业与参照物业的比较等一系列过程。品牌形象好的物业往往能获得很高的评价。只要实际定价低于购买者的认知价值,即物超所值,购买行为就很容易发生。这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整理分析。所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象,分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。
以下为关联文档:
考试没考好检讨书范文期中考考后反思 时间如流水般淌过,转眼间中段考也已结束,成绩也已经公布了。望着试卷上的分数,我惊讶了。因为这并不是我真正想要的分数。为什么我不能考得再高一些呢!于是,我开...
创业计划书范文谁有创业计划书提要(资料) 创业计划书要求提出具有市场前景的产品或服务,并分析其投资可行性、市场潜力、可操作性。 创业计划可允许一次创业(虚拟一个新的企业来支持产品或服务)和二...
谁给我个关于创业计划书的详细范文一 公司摘要: 这一部分要介绍公司的主营产业,产品和服务,公司的竞争优势以及成立地点时间,所处阶段等基本情况。 二 公司业务描述: 这一部分介绍公司的宗旨和目标,公司的发展规划...
跪求一份创业计划书范文关于家装建材方面范文太长了,你可以去普思策划网上看,这里提供一份他们的专业模板给你 一、概要 一个非常简练的计划及商业模型的摘要,介绍你的商业项目,一般500字左右。 二、公司描述 A.公司的...
怎样做房地产的计划书我看你是想多增加点收入吧,建议你转行做房地产策划。多学习,多交流,增长见识,增加自身的价值,收入自然就高了。我是房地产策划师国家职业资格认证全国报名中心的王老师,你联系我试...
求写好的房地产年度经营计划我参考下您好! 年度经营计划(市场营销计划)更注重产品与市场的关系,是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能,必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。...
求房地产招商计划书的基本格式急谢谢各位大虾房地产项目商业计划书: 一、公司概述 1、公司名称、地址、联系方法等 2、公司的自然业务情况 3、公司的发展历史 4、对公司未来发展的预测 5、本公司与众不同的竞争优势或者...
房地产市场调研计划书怎么写在网上可以搜:房地产市场调研报告,这些报告有很多是免费的足够你参考和学习的. 另,房地产市场调研计划书,要包括几方面内容 一\宏观市场 1\政策 2\经济 3\土地 4\规划 5\其它(如...
房地产商业计划书编写指南房地产商业计划书编写指南 目录 一、商业计划书及构成要素 1.1商业计划书的作用 1.2商业计划书的要素 1.3商业计划书的组成 二.如何产生一份好的商业计划书 三.商业计划书摘...