[城市规划师城市社会学概论]第一节 复 习 指 导一、城市社会学概论(—)了解当代社会学的主要理论流派较成熟的有结构功能主义、冲突理论、交换理论及互动理论。l．结构功能主义结构功能主义是社会学...+阅读
居住环境
悉尼更具现代气息，很多自然风光都显大气，城市相对规模超过墨尔本，更有一般中国人观念上的都市的感觉，但墨尔本更安静，不嘈杂，绿化也很到位，花园之都，交通方便。澳大利亚每年超过1/3的GDP是新州贡献的，在经济规模上新州大约是维州的1.5倍，但进入21世纪以来，维州的整个发展速度却令人惊喜。根据City Of Melbourne的数据显示，维州被称为是“澳洲第二大经济支柱”，生产总值占澳洲国内生产总值（GDP）的四分之一。维州仅占全澳土地的3%，但却承担了24%的澳洲经济活动。墨尔本凭借人口增长迅猛，房产稳定增值等优势夺得“全球地产增值最有潜力城市”第二名。
气候
悉尼气候比起墨尔本没那么多变。墨尔本是花园之都，拥有令世界艳羡的城市绿植。墨尔本冬天冷一些，不过悉尼相对太潮湿。两地的温度在同一天可能是天壤之别。
交通条件
墨尔本最大的特点，就是一张车票全部通用，电车，bus和火车；而悉尼车票要单独购买。墨尔本的街道特别宽敞，街道四四方方，和古长安一样规划，特别方便；悉尼则有很多单行道。
消费
和悉尼比，墨尔本较为便宜。有机构做过调查，墨尔本人更希望住在离市中心较近的地方，以享受生活方式的便利；而悉尼人更喜欢住得远一些，但具体还是以个人需要而定。悉尼的小吃店比墨尔本多，Asfield是上海街，可以吃很多正宗的家乡小吃。也有人说墨尔本的中餐馆强过悉尼，但论日韩美食，悉尼略胜墨尔本。墨尔本的咖啡非常出色，令很多悉尼人慕名而来。
澳洲房产知识：房屋租赁涉及的法律知识有哪些
1、续约权（Option） 在澳洲房产租赁法律中，续约权是租客的权利。一般是确定期，然后租客可终止，或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的满期之前，先通知业主需要的意图。一般都有时间限制，不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主；其次就是不能经常损毁，虽然每次都作了补偿，业主在此情况下可不续约。
2、转约与分租（Assignment & Subletting） 一般转约与分租都要取得业主的同意，内会注明租客使用物业的用途，例如办公室或旅行社，如果转约与分租后会改变其用途，业主是有权拒绝的。若得到业主批准转约，新租客负责所有内的责任，但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。业主同意转约之后，租客亦要得到该物业的抵押人的同意（如果业主已经把该物业作抵押了的话），这一点对租客很重要。
因为若没有抵押人的同意，如果业主一旦有经济困难不能还钱给抵押人，抵押人有权收楼，这样等于租客的合约终止。所以抵押人的批准是十分重要的。内，业主不得无故拒绝。无故拒绝在法院上已经作过多次的解释，但基本上是要看实际的情况才可以审理。以下的例子可作参考之用：*新租客经营不法或非道德之行业 - 非无故拒绝*业主拒绝新租客的国界 - 无故拒绝*新租客的使用会令物业价值下降 - 非无故拒绝*业主想自用 -无故拒绝*新租客缺乏生意经验和阅历不足 - 非无故拒绝
3、业主维修责任。
住宅楼宇法律规定：业主在期内应保持楼宇维修妥当，除了是租户本身破坏以外，一切屋内外的维修都是业主负责。此责任与商业楼宇有莫大分别。一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。RTA法例规定，业主是提供合理的安全设施，例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如：烹食炉、热水系统等等都要工作。
RTA法例把修理责任分为两类：一为紧急修理。在这种情况下，租户若因找不到或者来不及通知业主，有权自行去找人修理，然后再找业主偿还修理费，但费用不能超过一千元，而业主应在十四天内付费给租户。如果租户不愿预先付修理费，或者费用超过一千元，租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时，给租户联络电话作为紧急修理之用。
如果业主任用经纪管理物业，则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权，否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。法例上紧急修理定义为：爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等，任何使楼宇不安全或不可靠的事项。除了这些以外，一切要修理的部分都列入一般修理类别里，业主也有责任去处理一般修理，但租户需书面通知业主。
业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意，租户可在此时申请到租务法庭解决。当然，业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病，要是租户因使用不当，不小心引起的，租户便要自行修理，并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有，如果某些设备在开始时已是不工作的，例如壁炉，业主则不需要修理。
4、业主检查物业的权力。在以下情况下，业主或其他代理是有权入屋检查的：A 在租客要搬走的前十四天？业主有权带的租客看楼。B 业主要履行内的维修和责任，需要入屋进行。C 业主要给楼宇估价 D 业主要卖楼，需要给买家看楼 E 业主有权每六个月检查一次物业 F 业主有充足的理由怀疑租客不履行的条款？ 在入屋之前？业主要在二十四之前给租客书面通知？列出理由和准备入屋时间。
这书面通知可邮寄或面交？但邮寄要准备两天的邮寄时间。重要的一点是？租客有安排享用楼宇的权力？业主要是无理或不合理的损害租客的权利？租客可向租务法庭申请强制令禁止业主入屋？并要求赔偿损失。业主入屋不需要租客在场？当然业主有义务负责一切因业主入屋而导致的财务损失。业主原有楼宇的锁匙？若租客更换门锁？他应通知业主并配给业主一套？不可在不通知业主之前自行更换。
5、有关按金的规定 按金如果周是低于三百五十，按金则不可多于一个月的。另外要是已有按金的话，业主就不能再要求担保人。租客在交按金给业主或其他的经纪人时，双方都要签署一份按金投管表格（Bond Lodgement Form），这份表格注明业主和租户、物业和的资料。业主收到按金在开始后的五天便需把按金和表格一同寄往＂按金局＂.当局会在十四天内书面通知租户按金已在他的保管之内，除非中断或者期满不续约，按金一直会存放在按金局内，到终止。
谁可以拿到按金？基本上有三种可能：第1， 业主同意租户完满履行的责任。换句话说，交足，楼已清洁，没有破损。这样业主和租户双方应填妥并签署一份按金提取表格（Bond Claim Form），然后寄往按金局等待退款。第2， 租户同意业主从按金中扣除一部分以作赔偿或修理费。和以上的情况一样，也祝贺租户。双方应填好一份按金提取表格寄往按金局。
注意租户和业主的协定不能再结束前超过七天达成，因为按金局不会接受这么早便达成的协定。第3， 如果租户和业主就谁应得到按金或者其比例有不同意见的话，若业主要争...
澳大利亚购房合同都包括哪些内容
澳洲买房签证合同注意事项
1、澳洲房产购房者购买相关项目，与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付1-2万元订金。（记得收取收据）
2、一般在10天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所，为澳洲房产购房者（您）讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付50%的律师代理费（澳元），一般为700澳币左右。
3、5-7，澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号（）”中，待律师收到首期款后，凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。
4、律师将合同交开发商，签字认可。
5、澳洲房产交房时间：如果是现房，3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。
6、房屋完工后：发展商持3项法律文件：a.持牌测量师发放合格证书（P.C.C）(Practical Completion Certificate)b. 政府验收检查合格证书（C.C）(Code of Compliance)c. 房屋产权证书（T.C）(Certificate of Title)卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。
7、付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是贷款合同加10%的现金，也可以50%的贷款合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成 备文件，理清法律头绪 至今最普遍的买房方式是通过私人协议（Private Treaty）合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式，另一方式是公开拍卖。Conveyancing一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步有许多工作要做，下面是一些基本步骤。卖主声明销售合同 此类文件，维省叫卖主声明（Vendor's statement），纽省则称销售合同（contract for the sale of land）。卖主声明告诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明，拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。卖主声明或销售合同应该包括下列附件：1.房契复印件2.计划证书的复印件3.当地市政局的相关证书，此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息4.下水道图5.过去7年房屋改建装修的批准书6.建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件7.冷静期声明8.物业现有按揭的详细说明9.出售物业所附带的设备或装置*在纽省，卖主如果不披露上述要求信息，买主有权在合约交换后14天内宣布合约作废。合同 房地产买卖合同是由卖方准备的。通常来说，卖方律师会将合同寄给买方的律师，买方律师再负责向买方解释合同条款，如无异议，买方就在上面签字。一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名、物业的介绍说明、价格等等，如果双方对交割日期取得一致，那么确保在那能顺利交割就很重要。合同通常有标准格式，很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同，以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括：土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。如果你期望房屋的动产部分，例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起销售，那么应确保它列入合同之中。合同交换 一旦房子检查完成以及财务安排的批准形成正式文字，合同就可以交换了。合同一式两份，买方，卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同，买方则保持卖方签名的合同。一般来说，交换合同由买卖双方的律师完成，也有买卖双方自己交换的，但为了避免可能的纠纷，还是由律师代劳为好。合同交换后，通常要求预付5-10%的定金。定金可以在7天之内一次付清，也可分批支付，关键看合同上怎么说。当然，如果你是通过拍卖买的房子，会被子要求支付定金。应该清楚的是，合同交换之前，买卖双方都没有任何约束，可以随时终止协商。各省的情况都一样，如果卖方在你签过名的合同上签名后，一份有约束力的合同便产生了。交换合同后，并不意味着你拥有了物业的所有权，但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。冷静期 冷静期意在合同交换的时期内（纽省是5个工作天，由交换合约上的日期算起）允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔，买方则要损失合约上购买价的0.25%作为罚款。冷静期仅适用于私人协议出售，而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳，任何洋房都没有冷静期，如果你买的物业既包括房子也包括土地，那么房子土地的冷静期也有可能不同。还有一点值得注意，是卖家有权在合同上附上66W Certificate，如果附了这么一份文件的话，就没有冷静期了。当然，作为买方，你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉，既保留冷静期，关键看双方怎么协商了。冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见...
澳洲投资房产移民怎么样
作为一个老牌移民国家，澳大利亚一直是全球富豪移民的优选之地，仅2016年，就有超过10000名富豪成功移居澳洲。除了在移民方面备受青睐，近几年，澳洲的房产也凭借超高的投资价值和投资回报率，成为全球投资人竞相选择的投资对象。澳洲经济稳定且弹性良好，房产业发展动力强劲对于投资人士来说，一个国家的经济环境是否稳定，直接决定了其市场风险的高低。近年来，澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，整体经济弹性良好，即便在全球经济危机的态势下，澳洲也没有出现经济衰退的现象，成为世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家（通胀率稳定在2.5%）。在澳洲经济整体保持稳定且积极向上的状态下，澳洲房产市场也一直保持着稳定的增长态势。
根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年中，平均以每10年为一个增长周期，这意味着房产价格每7-8年就会增长一倍，并且平均每年4-7%的租金回报可以轻松以租养息，实现房价和房租双线持续增长收入。规范、清晰的市场操作，成为澳洲房产火爆的“助推剂”澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。
政府调控把关，房产发展潜力无限近几年澳洲房价的逐年攀高跟移民数量的增长息息相关，每年大量人口的增长极大拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%---10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%---20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据政府统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。澳洲房屋需求短缺，供不应求已成为不争的事实。据澳洲主流媒公布数据显示：即便澳洲政府现在冻结移民政策，不再增加新人口，以目前新增加房子的速度计算，也要三年才能将需求的缺口填满。...
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