[最新版土地流转合同范本]土地流转合同范本阅读甲方(流出方)：__________________________乙方(流入方)：__________________________双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流...+阅读

一、 当前土地征用中存在的突出问题

（一）土地征用过多、过滥，失地问题严峻

（二）征而不用现象普遍，土地大量闲置

（三）开发用地获得困难，成本过高

（四）补偿标准偏低，农民损失严重

（五）补偿方式单一，难以解决农民的长远生计

（六）补偿金发放监管不力，克扣、贪污现象严重

（七）腐败现象严重、社会各界反映强烈

二、影响

（一）极大损害农民的合法权益

（二）严重影响耕地保护

（三）阻碍了市场经济的健康发展

（四）严重危及社会稳定

三、原因分析

（一）思想意识方面的原因

1、一些地方的领导干部缺乏尊重公民财产权的意识

土地权利是农民最为基本的权利，是其生存的保障。

然而，相当一些地方的领导干部以牺牲农民权益为代价发展经济的观念仍然没有得到根本转变。

2、畸形的政绩观在作怪

部分领导干部缺乏立党为公、执政为民的政绩观念，急于把眼前的形象工程搞起来。特别是为了招商引资，搞所谓“四通一平”，利用职权把地征过来，把补偿标准降下来。至于失地农民的权益是否受到损害，会不会闹，对社会稳定有什么影响，则无心考虑。

3、低征高卖的利益驱动

在不少地方，土地的收益已经成为地方的“第二财政收入”。政府在土地征用中既是管理者，又是经营者，更是的受益者。事实上，政府可以通过征收适量土地增值税的方式参与土地增值的再分配，而不应当将土地的增值全部拿走。

4、缺乏市场经济体制下土地管理的正确理念

现行制度的初衷不外乎由国家控制土地流转，以方便经济建设用地，垄断土地增值。

一些人对改革的疑虑也恰在于此。不可否认，如果在商业用地领域剥夺政府对土地的控制权，必然会产生一些农民漫天要价、开发商获取土地困难，进而影响城市建设和发展。但这些都是局部的、暂时的。特别是经过20多年经济的高速发展之后，更应当看到协调发展的重要性，更应当看到现行制度的成本更高、危害更大。

因此，国家不应能再把持对农地的最终处置权。国家对土地的征用应限于特别情形，即用于公共用途。

而且，即使为了公共用途，如果能通过租赁等市场途径解决，也不宜动用征用权，应尽量通过正常的交易方式解决。政府在土地管理上的主要职能在于做好土地规划和用途管制，而不是直接对土地市场的垄断。

（二）制度方面的原因

1、土地征用制度存在严重缺陷

当前造成土地征用中种种问题的最根本原因是，政府征地的权力受不到有效的制约，可以随意决定是否征地、如何征地、是否给予或给予多少补偿：

（1） 土地征用的范围过宽

现行制度从法律上保障政府垄断着土地一级市场，享有对农村集体土地的最终处置权。

无论公益用地还是商业经营用地都一概沿用计划经济时代强制征地的老办法。这不但与市场经济国家土地征用必须基于公共利益需要的通行原则不符，也直接违背我国宪法关于土地征用必须是为了公共利益需要的规定。当前土地征用中的种种问题几乎都根源于此

（2）土地征用程序不健全

首先，现行土地征用程序基本上是内部程序。已有的征地与补偿安置公告、补偿安置方案、听取意见等也都是事后程序，难免流于形式。

土地征用过程中老百姓几乎没有任何发言权，征与不征、补与不补、补多少，完全由政府说了算。在国外，土地征用的程序非常严格、公正。例如补偿金的确定要么是由双方协商，协商不成再由法院裁决（美国）；要么是由中立的估价机构来实施（如德国）。在我国补偿金的确定是由政府在法定幅度内说了算。这必然会造成农民得不到应有的补偿。而且，即使已有“两公告一登记”制度也很难落实。

这既导致相关权利人没有参与、申辩的机会，也使社会舆论无从监督。

其次，现行土地征用立法中对裁决征地纠纷的规定过于原则，往往导致纠纷无法解决，失地农民告状无门。即使是法院受理，由于征地制度本身的缺陷，老百姓也很难胜诉，其正当权权益也很难得到维护。

再次，征地审批环节过多，周期过长，效率太低，导致必需的建设用地难以得到满足。

（3）征地补偿制度滞后

第

一、宪法对补偿未作明确规定

补偿是私人财产权保障的核心内容，西方国家宪法中普遍规定了补偿条款。

在美国，宪法的补偿条款是作为公民请求补偿的直接法律依据。德国基本法规定凡法律对私人财产权进行剥夺与限制时必须规定补偿，否则该法律即为违宪。我国宪法则只有征用没有补偿的规定。

第

二、补偿立法漏洞较多

由于没有宪法的明确规定和违宪审查机制，也没有其他的统一立法，导致许多应当予以补偿的情形没有相应立法规定，使私人所遭受的重大损失有时根本得不到任何补偿。

同时，补偿立法在指导思想上存在偏差，往往只重视赋予权力，而忽视对权力的限制；只重视行政机关管理的方便而忽视公民权益的保障。

第

三、补偿立法层次繁杂

补偿关系着私人财产权的保障，根据法律保留原则，应由宪法和法律来规范。从国外的情况来看，补偿的设定都是始于宪法，终于法律。但当前我国的补偿领域，各层级的规范文件都可以设定补偿，这往往导致公民的补偿权利被虚置。

以土地权利补偿为例，既有土地管理法，也有行政法规，还有各种各样的规章、地方法规及其他更低层级的规范性文件。严格来讲，这种做法有悖于宪政与法治的基本原理。

第

四、政府单方定价导致补偿标准不合理

土地征用的实质是一种强制购买，不同于税款的无偿征收。在这种买卖中，土地权人丧失的只是是否售出土地的决定权，但土地自身的价值不应因此降低。

既然是购卖，就应当按照市场价格公平交易，而不应由政府单方定价。可以说，政府单方定价是导致补偿标准偏低、农民损失严重的根本原因。

第

五、补偿金发放程序存在缺陷

现行补偿金发放程序环节过多，时限不明确。而且，土地补偿费发给村级组织，给被征地农民的只是安置补助费。这是补偿金被克扣、贪污及滥用的直接根源。

2、土地产权不明晰

现行法律规定的土地集体产权实际上是个笼统的概念。

它主要是对生产经营方式的一种改变，与人民公社“三级所有、队为基础”的土地制度有着很大的历史继承性。农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”。承包经营权只是一种债权，而非独立的物权，土地使用权不应仅仅体现为承包经营权。这与十六届三中全会提出的明晰产权的要求不尽一致。应进一步深化集体土地产权改革，通过立法明确农民享有完整的土地使用权，确保农民的土地权益在征地中得到有效的体现和保障。

3、行政法制监督制度不健全

这是个老问题，也是个大问题。由于监督制度不健全，即使在法律有规定的情况下，有些地方在征用与补偿时也不依法办事。在征地中越权审批、该补的不补、任意降低补偿标准和克扣补偿金等现象早已屡见不鲜。其中最关键的是缺乏公正的司法监督与救济。

4、基层民主制度不完善

由于种种原因，村级民主自身发育还远不够成熟。同时，受上级干预过多，尤其是农村实行税费改革后，村级组织的行政化倾向、政府对村级组织的控制力实际上是加强了。

在这种情况下，村干部又如何能在土地转让这样的重大利益问题上代表农民说话？村民对补偿金的分配和使用又如何有效的进行监督？

5、干部考核机制不合理

当前，以经济指标为主的干部政绩考核机制在客观上不利于调动各级干部维护农民权益和保护耕地的积极性。对市县以下政府领导的政绩考核主要是看经济增长速度、城市发展状况、招商引资成果，而在保护耕地、保护农民权益方面缺乏相应的考核内容和指标。

这就难免造成地方干部重经济发展，轻耕地保护；重为政府创收，轻农民权益；重自身升迁，轻农民的生计。

6、土地税费制度不适当

按照当前国家的有关规定，土地收益大部分留给地方，就使地方政府和有关部门对收费具有很高的积极性。当前征地中，政府要课征的税费主要包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、新菜地开发建设基金、征地管理费、森林植被恢复费、水利建设基金、教育附加费等等，科目极为繁多。

这既加大了用地的成本，同时又挤占了应付给农民的补偿金。

三、解决问题的对策

要解决土地征用中存在的突出问题，必须认真领会并全面贯彻十六大报告，特别是十六届三中全会的精神，认真落实全会关于完善农村土地制度的决定。具体而言，应从如下几个方面着手：

（一）转变观念

增强公民财产权保障意识，转变以牺牲农民利益为代价发展经济的陈旧观念；重新审视市场经济条件下政府职能的准确定位，转变行政管理方式和政府汲取财富的方式；树立正确的政绩观和科学的发展观，辩证地看待公平、效率之间的关系，既不应片面强调效率而忽视公平，也不能片面追求发展而忽视个人利益和社会稳定；要切实做到协调发展，平衡各方利益

（二）改革制度

1、尽快修改《土地管理法》，改革和完善土地征用补偿制度

（1）限定土地征用范围，严格区分公益用地和经营性用地

○1 国家为了公共利益的需要方可征用土地，不得为经营性用地动用征用权，不得通过征地牟利。

土地征用主要应限于下列公益事项：

国家投资的各类重点建设项目以及直接满足公共需要并列入国家计划的集资建设项目（例如水利建设项目）；公共能源、交通、供电、供水、供暖等公用事业和其他市政建设项目；国防事业；公共教育、文化、卫生、体育、环境保护、城市建设等社会公益事业；各级国家机关建筑用地。

○2对于商业用地，应利用市场机制解决。同时，国家可以通过征收土地流转税的方式适当参与土地增值的再分配。

（2）完善征用与补偿的程序

树立正当程序观念，按照公正、公开与效率的原则，完善征用及补偿的程序：

○1完善行政内部民主，征地项目必需通过决定征地机关正式的会议程序通过；

○2土地规划方案、征用土地的用途以及补偿金的确定程序应增加透明度，必须通过事前公告、听证等方式保障利害关系人知情权和参与权，并接受社会监督；

○3完善村级民主制度，凡涉及处置集体土地所有权的管理事项，必须经村民大会或村民代表大会讨论决定；对于土地征用协议以及土地征用补偿安置方案必须经村民大会三分之二以上村民或村民代表大会三分之二以上村民代表同意。

（3）确定合理的补偿标准

要在确认农民集体土地财产权利的基础上，依照市场价格来确定补偿金。补偿金除了要考虑土地征用前的价值外，还要考虑土地的区位、土地的预期收益、供求状况、当地经济发展状况等因素。（这是当前农地征用中最为关键、最亟待解决的问题。）

（4）丰富补偿方式

对公益性用地，国家可以采用征用补偿方式，也可以采用其他方式。

国家鼓励通过租赁等方式满足公益用地的需要，避免因征用导致农民失地和社会保障问题。

征用土地除采用一次性金钱补偿方式外，被征用土地的农民也可以选择其他补偿方式。对土地征用后用于公路等有收益的公益项目，可以以土地做股，使失地农民长期分享土地的增殖收益。

对采用一次性金钱补偿的，应使失地农民享受与城镇居民同等的社会保障待遇。

（5）改革补偿金发放方式

土地征用的补偿金应在法定期限内全部、直接发放给被征用土地的农民，任何组织与个人不得截留、克扣。

（这样才能体现对农民土地使用权的保障，有效地防止村级组织滥用、克扣和贪污补偿金的现象，也解决了同一集体组织土地部分征用情况下利益公平分配的问题）

2、改革现行的地方税费制度

政府除征收适当的土地增值税以外，不得直接在土地征用中通过收取其他各种名义的费用来获取收益。

3、改革和完善地方领导干部的政绩考核制度

将保护耕地、维护农民权益纳入考核领导干部政绩的指标，防止因片面追求经济增长、搞形象工程乱占耕地，侵害农民权益。

4、完善对土地征用的监督机制

完善监察、审计以及上级机关的监督机制。加强党委、人大、司法机关的监督。重点保障司法机关对征地纠纷解决的公正性和最终性。

5、完善宪法公民财产权保障制度

在宪法有关财产权保障条款中明确规定公民享有获得补偿的权利；建立、健全宪法直接适用制度与违宪审查制度。

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