[土地使用权招标、拍卖、挂牌方式中底价的特点]土地使用权招标、拍卖、挂牌底价的实质是土地出让底价，即土地招标、拍卖时政府确定的招标、拍卖土地的低控制价格，亦称标底或底标价格。是拟出让土地政府所能接受的低控制价格...+阅读

1、估价委托方：土地使用权出让是以国家为主体来出让的，土地使用权出让价格评估的委托人应该是国家。

2、价值内涵：国有土地使用权的价格是一定年限的价格，士地使用者必须向国家交纳出让金。因此，出让土地的使用权价格评估应明确价格内涵。目前，各地的情况有所不同，土地使用权出让价格大致有三种类型：

（1）完全的熟地价格。指已经开发完成，可以提交使用的国有土地使用权价格，成本价基本包括：动拆迁费、基础设施配套费、出让金。

（2）出让金加上土地取得费。

（3）毛地价格。一般指具备了一定的市政基础设施，但还不完善，需要经过开发。

3、价值标准：经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权，一般应体现其完全市场条件下应有的价值，所以估价应采用公开市场价格标准。

4、估价方法及有关事项：

应采用基准地价修正法进行，但需要有一个完整的修正体系（内销、外销）；可采用市场比较法，但要注意有的比较实例需要交易情况修正。

另外，其成交价格的内涵可能与评估对象的价格内涵不一致。如，有的是熟地楼面价（或地面价），有的是出让金；可采用假设开发法，但其准确性依赖于对未来市场价格水平和供求的正确预测，忽视对市场状况的预测是错误的；可采用成本法作为辅助方法，但一般不赞成使用。

5、注意事项：

采用哪种出让方式取得土地使用权。包括国家直接出让的方式（开发商尚未得到土地使用权）和补地价的方式（包括侨汇房、划拨土地上的别墅、划拨土地上的商品房）。

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