[澳洲留学移民新贵专业：工料测量师及估价师]2016年10月15日留学益网微信讲座，由留学益网资深顾问Gloria赵老师主讲，主题为：澳洲移民新贵职业——工程造价师Quantity Surveyor和估价师Valuer。我们将讲座内容整理成文字，错...+阅读
某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。
(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地：占地3．5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元／平方米。
宗地 交易情况 区域因素 个别因素
B宗地 —4％ —2％ 5％
C宗地 0 5％ —1％
D宗地 2％ —7％ 一5％
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地还原率取6％。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元／平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元／平方米。
根据以上条件，试回答以下问题：
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格；
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金；
(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
综合计算题
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得；再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到；或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。
解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。
1．明确题目要求
(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。
(2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。
2．梳理有关资料
本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价)，便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价)，这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。
3．审查关键数据，谨防误用或误算
本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵，如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等，还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致，则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。
另外，还要关注一些细节问题，如面积单位是否统一；开发费的投入方式；利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。
2．解题思路
(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B价格；②利用收益还原法推算宗地C价格；③通过年期修正得到宗地D价格。
(2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格；采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。
(3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。
(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。
(三)公式与计算步骤
1．本题应用的主要计算公式
(1)成本逼近法基本公式：
土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数
(2)市场比较法基本公式：
比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正
(3)收益还原法涉及的基本公式：
1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式：
P=a/r×[1-1/（1+r）n]
式中：P为土地价格；a为土地净收益；r为土地还原率；n为土地使用年期。
2)求取宗地A市场年租金公式：
a=P×r/[1-1/（1+r）n]
式中：a为土地年租金(不含各项费用)；P为宗地A价格；r为土地还原率；n为土地使用年期。
3)求取宗地A承租土地使用权价格公式：
P=PR/r×[1-1/（1+r）n]
式中：P为承租土地使用权价格；PR为土地盈余租金；r为承租土地使用权还原率；n为收益年期。
2．计算步骤题解一：
(1)确定评估思路
1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。
2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格；然后选用市场比较法评估宗地A价格。
利用收益法测算宗地A的市场租金。
利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。
(2)测算B、C、D的实例价格
1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价：
土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20％)=120(元／平方米)
土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30％)=234(元／平方米)
贷款利息=120×[(1+1．5％)4—1]+234×1／4×[(1十1．5％)3.5—1]
+234×1／4×[(1+1．5％)2.5—1]+234×1／4×[(1+1．5％)1.5—1]
+234×1／4×[(1+1．5％)0.5—1]
=7．36+3．13+2．22+1．32+0．44
=14．47(元／平方米)
开发利润：(120+234) ×10％=35．40(元／平方米)
土地增值收益：(120+234+14．47+35．40) ×20％=80．77(元／平方米)
无限年期地价二120+234+14．47+35．40+80．77=484．64(元／平方米)
50年期地价=484．64×[1-1/（1+6%）50]=458．33(元／平方米)
2)C宗地价格利用收益还原法测算地价：
50年期地价=550000/25000×6%[1—1/（1+6%）50]=346．76(元／平方米)
3)D宗地价格
50年期地价=425×[1-1/（1+6%）50]/[1-1/（1+6%）40]=445．21(元／平方米)
(3)利用市场比较法测算宗地A的价格
1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
458．33×100/96×100/98×100/105=463．97(元／平方米)
B宗地修正到五通一平状况下的价格
463．97-100=363．97(元／平方米)
2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
346．76×100/100×100/105×100/99=333．58(元／平方米)
C宗地修正到五通一平状况下的价格
333．58+60=393．58(元／平方米)
3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
445．21×100/102×100/93×100/95=494．04(元／平方米)
D宗地修正到五通一平状况下的价格
494．04-100=394.04(元／平方米)
4)计算A宗地的单位地价
应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。
(363．97+393．58+394．04)÷3=383．86(元／平方米)
5)计算A宗地的总价
A宗地总价：383．86×30000=1151．58(万元)
(4)计算A宗地的市场租金
题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。
383．86×6％/[1-1/（1+6%）50]=24．35(元／平方米)
(5)测算A宗地的承租土地使用权价格
1)A宗地的租金盈余：24．35-10=14．35(元／平方米)
2)测算承租土地使用权价格
依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。
14．35/7%×[1-1/（1+6%）50]=152．02(元／平方米)
3)A宗地承租土地使用权总价格
152．02×30000=456.06(万元)
题解二：
(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：
（3）利用市场比较法测算宗地A的价格
1）测算B宗地的修正价格
B宗地修正到五通一平状况下的价格
458.33-100=358.33（元／平方米）
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
358.33×100/96×100/98×100/105=362.74（元／平方米）
2）测算C宗地的修正价格
C宗地修正到五通一平状况下的价格
346.76+60=406.76（元／平方米）
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
406.76×100/96×100/98×100/105=391.30（元／平方米）
3）测算D宗地在七通一平状况下的修正价格
D宗地修正到五通一平状况下的价格
445.21-100=345.21（元／平方米）
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
345.21×100/96×100/98×100/105=383.07（元／平方米）
4）计算A宗地的单位价格
应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格
（362.74+391.30+383.07）÷3=379.04（元／平方米）
5）计算A宗地的总价
A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12（万元）
（4）计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。
379.04×6％/[1-1/（1+6%）50]=24.05（元／平方米）
（5）测算A宗地的承租土地使用权价格
1）A宗地的租金盈余24.05-10=14.05（元／平方米）
2）计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。
14.05/7%×[1-1/（1+6%）20]=148.85（元／平方米）
3）A宗地承租土地使用权总价格
148.85×30000=446.55（万元）
（四）难点与常见错误分析
1.试题难点：
（1）评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过复杂的信息，抓住关键问题（求取A宗地地价），并理出解决问题的主线（采用市场比较法）；然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出；后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。
（2）利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期的确定。根据题意，土地开发费按季度等额均匀投入，按季度、复利计息，整个开发期为1年，在均匀投入的前提下（可等同于在各季度中点投入），则第一季度投入开发费的计息期为3.5（0.5+3）季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2.
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