[澳洲留学移民新贵专业：工料测量师及估价师]2016年10月15日留学益网微信讲座，由留学益网资深顾问Gloria赵老师主讲，主题为：澳洲移民新贵职业——工程造价师Quantity Surveyor和估价师Valuer。我们将讲座内容整理成文字，错...+阅读
集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成
(一)法规、政策的滞后
改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性
由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统
一、用途不统
一、功能不统
一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
(三)变现能力差
集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：
1、法规的不健全，规划使用不合理；
2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；
3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；
4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；
5、存在一定的违法风险。
(四)使用风险较大
集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：
1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；
2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；
3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
(五)与国有土地在权利上的差别
就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡(镇)政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，
2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。
其实这就是法律赋予权利的差别；
3、规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第
一、符合城市建设总体规划；第
二、符合土地总体利用规划；第
三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。
二、疑难问题的具体体现
集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：
(一)估价时可操作性差
集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：
1、房地产之间缺乏可比性。由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求；
2、集体建设用地使用年限难以确定。国有土地国家都规定了高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。
(二)集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料
集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。而集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。
笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。
(三)大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据
以下为关联文档：
房地产估价合同甲方(委托方)：乙方(受托方)：根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就...
市场法估价实务中必须关注的若干方面1.单元房住宅的个别因素侧重考虑以下子项因素： （1）小区配套与品牌（小区配套设施、项目品牌、小区档次）； （2）结构质式（大类结构及小类结构，同结构的不同等级）； （3）楼宇档次（建设水准、外观及...
房地产估价要以人为本长期以来，群众的住房一直处于一种“平方米饥饿”的状态。通过住房制度改革，截至去年底，城镇人均住房建筑面积由1978年的7.2平方米增加到26.11平方米，住房改革的成就是显而易见的...
评估价值与评估价格的区别过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——&考&试大$“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是...
房产成本的估价问题成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估...
估价结果确定能否直接采用委托方提供的材料房地产估价实务中常见有人直接引用委托方提供的数字进行价格计算的情形，在这—类报告叫中无一例外地都写上这样的估价假设或说明，诸如“本评估结论以委托方提供的材料真实、准...
估价与定价的区别估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相...
房地产估价楼盘的均价是怎么计算的目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。...
房地产估价师考试之基础知识的区别重要区别： 1、保修期的区别：《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的...
