[最新版土地流转合同范本]土地流转合同范本阅读甲方(流出方)：__________________________乙方(流入方)：__________________________双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流...+阅读
土地估价师考试-土地估价实务试题4
第二部分计算题
题1 计算结果
50年期可出让土地平均单价：693．3元／平方米
题2 计算结果
宗地于2000年11月1日的土地单位面积价格：17156元／平方米
总地价：1715．6万元
题3 计算结果
(1)该城市住宅地价指数
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日单位面积价格：1454．79元／平方米
题4 计算结果
低建筑容积率3．0
试卷四 土地 估价实务
第一部分综合计算题
题1 计算结果
可抵押贷款额5924．43万元
题2 计算结果
佳的结果是HA0
1、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924．52元／平方米；HA0
1、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906．33元／平方米。
第二部分案例综合分析
1．答题要点
(1)简单算术平均法。
(2)加权平均法。
(3)直接取市场比较法的评估结果。
(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。
2．答题要点
(1)收集的资料包括：
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地 管理 费等；④土地出让金或土地增值收益资料；⑤国家或当地市场的利率水平；⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
(2)基本步骤：
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；②确定土地开发费；③计算 利息 ；④计算土地开发利润；⑤计算土地增值收益；⑥计算有限年期土地使用权价格。
3．答题要点
(1)不同点：
①A宗地的处置方式是由 企业 取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；②B宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：
A宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。
B宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。
4．答题要点
(1)办理的手续：
①股份公司持处置文件办理变更登记手续；②办理有关规划变更、审批手续；③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；④办理补交土地出让金的手续；⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
(2)评估方法选择、估价思路及程序：
可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。
估价思路：(略)。
市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。
收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算 土地 纯收益；⑥计算土地价格。
基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。
剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。
路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。
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