[市场比较法辅导]本章介绍的是土地估价的一种重要、常用的估价方法——市场比较法。它也是国外通用的经典估价方法之一。考生应全面掌握这种方法的定义、原理、公式、程序、方法及其特点和适...+阅读
市场法也称市场价格比较法（market approach），是指通过比较被评
市场法
估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。[1]指参照市场上已经发生的、与被评估对象相同或类似资产的交易价格确定重估资产价值的方法。 编辑本段步骤 应用市场法进行资产评估可分三个步骤：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；综合定价。 市场调查、选择参照物 搜集与评估对象相同或类似资产市场交易的基本数据资料，包括交易价格、交易时间、交易批量等，并通过科学的方法，验证所获得资料的准确性，特别是有关市场价格变化情况的准确性。这是应用市场法正确评估资产价值的一个关键环节。因为参照物是确定评估对象价值的参考标准，所以选择参照物时应注意：①参照物与评估对象必须是相同或同类资产；②参照物与评估对象之间必须存在可比因素，如土地的地理位置、房产建筑物的设施条件、机器设备的用途等；③为计算出同类资产在其他条件不变的情况下因销售时间不同而发生的价格变化，有时必须选择两个以上的参照物才能确定评估对象的价值。 因素比较、调整差异 确定评估对象的价值，要受多种因素的影响。因此，应用市场法进行评估时，应把评估对象与参照物的各种因素逐一进行比较。比较的因素包括：实体特征；地理特征；经济特征；销售时间；销售价格等。根据与参照物的比较，分项调整各对应因素的差额，进而确定评估对象各因素的价值。如将使用寿命30年的建筑物作为评估对象，而类似的资产使用寿命只有20年，这就需要进行调整。再如，通过市场调查，发现了一个与评估对象完全相同的资产，规格型号一样，成新率（指新旧程度的比率）也接近，但其交易时间是在5年前，由于价格发生了变化，也需作必要调整。 综合定价 在认真比较各因素并调整差异的基础上，综合确定评估对象的价值。以某土地评估为例： 市场法 市场法通过参照物销售价格比较评估资产价值，充分考虑了市场变动因素，能够比较真实地反映评估对象的市场价值。但由于需要同类可比参照物的有关数据、资料，故应用范围受到一定限制。市场法一般适用于对土地、建筑物、通用工业设备等项资产的评估。
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