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最高额抵押合同怎么着

01月07日 编辑 39baobao.com

在银行实务操作中,一般使用最高额抵押合同,对最高额的量进行设定时,要涵盖借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金和银行为实现债权而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。

例如:

2007年1月贷款审批条件为:贷款1000万元、期限1年、利率8.3070%、抵押率控制在50%以下;可计算:

1年的贷款本息=1000*(1+8.307%)=1083(万元)

要求客户提供抵押物价值=1083/50%=2167(万元)

假设客户提供了2500万元价值房屋作抵押

则最高额抵押合同最高额=>1083(1+20)=1300(万元)

经验操作:最高额=2500*0.8=2000(万元),一是设高了对银行是有保障,只有好处,没有坏处;二是考虑以后与合作良好,以后抵押率会调上的(最高就是七成),届时就不用更改抵押合同了。

我对你提到“贷款综合额度”不好理解?

如果你的“贷款综合额度”就是最高额,而且贷款给客户也是1000万元,这样你的操作就是错误的。

假设2007年4月,你行要求所有贷款抵押率下调到40%,一般这情况,对原贷款不发生影响,主要是针对现有未发放的贷款才有影响的。原审批抵押率为50%,现执行也为50%,如果现在审计进行检查,一般是根据当时贷款审批时决策来检查的,是可以得到审计通过的。

假如你行上级领导头脑发热,一定要将抵押率降到40%,从法律角度来说,因这你是没有权利要求客户提前还款,这是违约的;要求客户增加抵押物,你可看看借款合同的内容,是有条件,条件可否达到?不可随意的。

建议:

1、认真阅读最新相关文件,要深刻理解文件精神。

2、一定要与上级行相关部门沟通,了解他们的理解和执行情况。

3、如果一定要执行“发热”政策,只有与客户沟通,取得客户的理解,一是提前偿还部分本金,二是增加抵押物了,从而达到抵押率的要求了。(但愿你不用走这一步!!!)

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