[澳洲留学移民新贵专业：工料测量师及估价师]2016年10月15日留学益网微信讲座，由留学益网资深顾问Gloria赵老师主讲，主题为：澳洲移民新贵职业——工程造价师Quantity Surveyor和估价师Valuer。我们将讲座内容整理成文字，错...+阅读
企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5.5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5.5％。根据以上条件，试计算：
（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；
（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
（一）审题
（1）明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
（2）了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。
（3）审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。
（二）解题思路与方法选择
1.方法
选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR>2.解题思路
（1）宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
（2）甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。
（三）公式与计算步骤
1.适用公式地价：
房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费
2.计算步骤题解一：
（1）选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。
（2）计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000（万元）
（3）计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000（万元）
（4）计算投资利息地价×[（1+5.5％）2－1]+12000×40％×[（1+5.5％）1.5－1]+12000×60％×[（1+5.5％）－1]=596.75+0.113X地价
（5）开发利润33000×15％=4950（万元）
（6）销售税费33000×5.5％=1815（万元）
（7）计算土地总价地价=33000—12000—596.75—0.1130×地价—4950—1815地价=12253.59（万元）
（8）计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68（万元／亩）=9190.20（元／平方米）
（9）计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90％=7560.0（万元）
甲方可得公寓总价=12253.59—7560.0 =4693.59（万元）
甲方可得公寓面积：4693.59×10000÷（4500×90％）=11589.11（平方米）
即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。
题解二：
（1）选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。
（2）计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000（万元）
（3）计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000（万元）
（4）计算投资利息利息=12000×40％×[（1+5.5％）1.5－1]+12000×60％×[（1+5.5％）0.5－1] =596.75（万元）
（5）开发利润33000×15％=4950（万元）
（6）销售税费33000X5.5％=1815（万元）
（7）计算土地总价地价=（33000—12000—596.75—4950—1815）÷（1+5.5％）9：13638.25÷1.1130 =12253.59（万元）
（8）计算单位地价单位地价：12253.59÷20 =612.68（万元／亩）=9190.20（元／平方米）
（9）计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000X6000X90％=7560.0（万元）
甲方可得公寓总价=12253.59—7560.0 =4693.59（万元）
甲方可得公寓面积二4693.59X10000÷（4500X90％）=11589.11（平方米）
即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。
（四）难点与常见错误分析
1.试题难点本题的难点主要体现在两个方面：
（1）用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。
利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投人情况而定，在分段均匀投入的前提下（等同于在各段中点一次性投入），第一年投入的40％，计息期应为1.5年；第二年投入的60％，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。
对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。
（2）甲方应得公寓面积求取思路。
一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90％确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90％。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。
2.常见问题分析
关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：
①待估地价漏计利息；
②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；
③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。
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