一、背景与法律规定
《物权法》在2007年两会期间出台，并于10月1日起生效。在经历数次波折，这一部法律所引发的社会关注度是不言而喻的，在一个传统的公有制国家，这体现了对国家、集体和私人的财产权的平等保护原则。物权法对我们这个社会的影响既是观念上的又是制度上的，我们对于财产权的制度设计都将围绕如何有效地保护物权为核心。其中，一直以来为社会各界所热烈讨论的物业管理和业主维权问题因为有了物权法的出台而变得思路与对策都更加明确，对于住宅小区内相关权利划分而变得清晰，比如小区内内公共设施和绿化地究竟谁有支配权。
《物权法》中与物业管理直接相关的规定(其主要作用在于划分业主和物业公司之间的权利关系) ：
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
二、物业管理中存在的问题
1．体制问题：
从体制上考察我国的物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业，原有的非市场色彩过于浓厚，这在很大程度上决定了我国物业公司有时候并不像一个服务企业，而像一个权力部门。
2．法律法规滞后，体系不完善。
尽管《物权法》终于出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺少系统性。
3．政府职能的问题
（1）政企没有完全分开，物业企业无法独立运作。
（2）政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预。
（3）管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。
4．市场化程度不高。
（1）物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。
（2）市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。
5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。
6、物管企业经营的专业化程度低，并没有建立起现代服务企业的运行机制
7、物业管理从业者的素质问题。
物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。
三、原因：
1．政府方面
（1）由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。
（2）由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。
（3）物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。
2．企业方面
（1）没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。
（2）发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。
（3）由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。
（4）由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。
3．社会方面
（1）由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。
（2）业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。
（3）社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司，而缺少对于体制、市场方面的深层次思考
（4）物业管理行业协会还没有完全发挥其在行业整合与自律及公共服务方面应有的作用。
四、物权法时代的物业管理问题解决方案：
1、 物业管理相关法规体系的全面整合与完善。
在物权法时代，物业管理面临的第一个重大问题就是，凡涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背《物权法》关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除，国家和地方都必须按照物权法的规定，制定和修改相关规范性文件，最终形成一个协调一致、完整呼应的物业管理法律体系。
2、物业管理商品观念的明确确立与强化
物业管理是商品，物业管理买卖是市场交换行为，有市场必然存在竞争。
竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高物业管理服务质量。我国的物业管理从初期的“谁开发谁管理”，到公开实施物业管理招投标等，国家和地方一直致力于物业管理市场机制的建立和培育，致力于物业管理的法制建设。但从全国范围看，我国物业管理虽然经过了二十多年的发展，人们的消费观念也有了一些转变，但由于计划经济和福利分房的长期统治地位，物业管理法规的不到位，市场机制的严重缺失，使得旧有、传统的后勤服务观念和意识依然根深蒂固。
社会各界和业主对“谁受益，谁付费”、“付多少钱，享受与付费水平质价相符的服务”及“根据自己的消费水平，选择相应的物业管理服务”的物业管理消费意识仍待进一步强化，物业管理的消费观念仍待进一步矫正。
《物权法》 从法制角度强化了物业管理商品属性和竞争规则，不仅明确了物业管理商品的概念，规范了物业管理交换双方的行为，还规定了业主可以自主选择物业管理的模式。
这使得物业管理市场范围进一步扩大，由物业管理行业的局部范围扩展到社会各个产业领域，物业管理服务的竞争也由行业内的竞争扩展到更多主体参与的全社会、全方位竞争。无疑，这对我国物业管理行业的冲击是前所未有的，也是中国物业管理行业和业内人士无法回避的一个史无前例的考验，《物权法》的出台，是中国物业管理发展的一个新的里程碑，是我国物业管理商品经济法制建设的一次飞跃，无论是政府、社会还是物业管理交换各方，均应重新审视物业管理，摈弃旧有的和传统的物业管理观念，准确把握物业管理的商品属性和市场要求，理清思路、调整自身、积极参与物业管理的市场竞争，在《物权法》和相关法律的规制下切实组织和开展物业管理相关活动。
3、物业管理基本概念、核心理论的规范与构建
“业主”、“业主大会”、“业主委员会”以及“物业管理”等均是物业管理中最基本的概念，物业管理人大都是耳熟能详。但随着《物权法》的出台，则有必要重新认识和定义。例如，物业管理的概念按照《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
”条例所指的物业管理，物业管理企业是当然的参与者。而《物权法》 规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。再如，《物权法》对物业区域的公共绿地、道路、物业管理用房、会所等产权归属也做了原则规定。《物权法》对《物业管理条例》中规定的并在实践中已成为习惯的用语也做了相应调整，如“建筑区划”(原来用“物业管理区域”)、“管理规约”(原为“业主公约”)、“共有部分”(原为“共用部位、共用设施设备”)等。
可见，《物权法》对物业管理的基本概念、相关内容、内涵、外延以及名称、界定上均做了较大的调整，这种调整并非是局部概念的修订，而是物业管理基本概念的全新诠释和物业管理理论的重新构建。对此，我们必须高度重视，密切关注《物权法》立法进程，认真研究其核心要义，准确把握物业管理相关基本概念，系统梳理、修正物业管理理论体系，避免物业管理理论上、认识上的错误，以正确的理论指导实践，使物业管理运行始终保持正确的方向，快速前进在健康发展的轨道上。
4、正确定位物业管理中各主体间的关系。
物业管理是涉及多方主体的较为复杂的法律关系，既包括政府主管部门、物业管理交换双方，也包括房地产开发、公共事业单位以及社会专业公司等多个主体。
其中，物业管理商品交换双方是核心，政府主管部门是指导、监督和管理方，建设单位、专业公司和公共事业单位间是重要的参与者。物业管理行为涉及多个法律关系，受到多个法律法规调整。
但长期以来，由于各种因素的综合作用，物业管理各主体之间关系不清、责任不明，越俎代疱、操作越界、矛盾冲突时有发生，严重影响物业管理的正常运作。
《物权法》作为上位法，对物业管理规制的重点是物业财产权利归属及其保护，对物业管理主体间的关系只作了原则性规定，有必要着力研究在《物权法》和相关法律框架范围内如何进一步明确界定各方权利义务和责任，彻底理顺物业管理各方主体间的关系。
否则，贯彻实施《物权法》，实现物业管理相关法律法规对接，建立物业管理良性发展机制只能是一句空话。
5、业主团体法律地位、决策机制的重新调整与规制
业主、业主大会和业主委员会是物业管理活动核心当事人之一，也是物业管理商品交换的重要一方。如何确立业主、业主团体的法律地位，维护业主合法权益，建立民主科学的决策机制，稳步推进物业管理活动，既是《物权法》重要内容之一，也是物业管理界关注的焦点。
上世纪 90年代以来，虽然国家制订了一系列相关政策法规，但业主、业主大会和业主委员会的在物业管理活动中的法律地位问题并没有彻底得到解决，这一直是困惑我国物业管理正常运行的一个重要问题。
《物权法》 赋予了业主大会及业主个人以诉讼地位，扩大了诉讼主体的范围。同时规定，物业管理的一般事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，修缮、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。这一规定从立法上明确了业主大会、业主委员会的法律地位，是立法中的一个突破。也使业主团体的决策机制发生了变化，在一定程度上保护了弱势者的利益，使立法充满了人文关怀。
但是这种决策机制也会带来相应的问题，由于业主大会、业主委员会决策机制业主参与表决比例要求更加严格，不仅大大提高了业主在物业管理事务中的决策成本，而且增加业主团体决策的难度。面对这一新变化，如何妥善解决，是摆在政府和物业管理各方的一个新的矛盾和问题。
6、物业管理服务内容、经营范围的科学界定与明晰
物业管理服务对象内容和范围是物业管理操作的重要问题之一，英美法系和大陆法系各国基本以建筑物区分所有权理论确立相关民事立法，我国却一直没有规定此制度。
《物权法》 采纳了建筑物区分所有权理论，对区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共用部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权，均做了明确规定。例如，《物权法》对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题分别进行规定。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。立法从实际情况出发，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，等等。
《物权法》的这一系列规定，使得我国物业管理服务内容、经营范围从法律层面得到了严格的界定，起到了定分止争的作用。应当说，《物权法》 基本解决了物业管理产权不清引发的矛盾和问题。
但我们也必须清醒地看到，一方面与传统概念相比较，物业管理对象、内容和范围发生了一些变化，我们必须积极调整和适应，另一方面，旧有的问题并未完全解决，例如，会所、车库是稀有专有资源，建设单位预先占有，并通过购房合同加以约定，则可能使其变成建设单位获取更大商业利益的一个渠道。由于业主无法正常地、合理地拥有和谐的居住环境和应有权利，结果导致业主、建设单位和物业管理多方矛盾的频发。
因此，我们要充分利用《物权法》规范要求，科学界定物业管理对象、内容和范围，尽可能避免与减少业主、开发企业、物业管理企业三方之间因服务内容、经营范围不明确、物业产权不清带来的矛盾纠纷。
7、物业管理模式的积极创新与突破
《物权法》草案第八十四条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。物权法时代物业管理的模式已由《物业管理条例》中规定的单一的物业管理企业管理模式，变为业主自行管理、委托物业管理机构管理与委托其他专业机构管理三种模式并存的局面。
物业管理多元模式打破了我国原有的物业管理单一格局，突显了“财产即自由”的立法精神，使业主有了更多的选择自由，客观上推进了物业管理的市场化进程，加剧了物业管理市场竞争的广度和深度。
但我们必须看到，这一变化势必带来物业管理服务收费依据、范围和物业服务标准的变化，冲击现有物业管理价格体系和相关管理制度，甚至有可能引发经济学所称之的“洼地效应”。
一旦“洼地效应”形成，其必将和其它因素共同作用，引发物业管理行业方方面面的“连锁反应”，乃至整个行业的重新洗牌。面对物权法时代物业管理的多元模式和物业管理新格局、新情况，物业管理企业如何及时调整、从容应对，业主如何理性维权、强化自治，政府如何合理引导、科学监管，物业管理行业如何实现长足发展，社会各方如何共建和谐社会等等均是摆在我们面前现实而迫切的问题。
8、妥善有效应对物业管理纠纷、法律诉讼的不断增加与变化
《物权法》 中规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁，业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。《物权法》较为具体地规定了提起诉讼、申请仲裁的条件，同时增加了业主个人的诉讼，即不能经过达到一定比例的业主同意时，业主可以以自己的名义对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议申请仲裁、提起诉讼。
此项规定有助于保障物业所有人的权益和公共权益，是公民行使民主权利和保护业主私有财产不受侵犯精神的弘扬。但客观而言，《物权法》的出台必将使物业管理各主体之间以及业主内部等，通过法律途径依法维权的几率大大增加，从而增大了物业管理诉讼主体的范围，增加物业管理诉讼总量，也使物业管理的纠纷类型更加复杂。例如，《物权法》 规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，因为业主大会、业主委员会作出的决定是遵从“少数服从多数”的原则，少数人必须放弃自己的主张。
但如果个别业主认为此决议致使自己的利益受损，根据我国的民法规定其又可以提起诉讼。因此，物权法时代物业管理诉讼类型、诉讼面和诉讼量的增加，将是我们不得不面对的现实。中国物业管理行业要持续提高自身的专业素养和综合素质，以法律法规为准绳，以优质服务为基础，积极面对、充分协调，不断解决物业管理的新矛盾、新问题。
