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不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。

1、契据登记制度指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。

2、权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

3、托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书，确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

比较以上三种登记制度，契约登记制和权利登记制（即对抗主义与要件主义）具有完全不同的特点，因而是两个最具代表性的登记制度。而托伦斯登记制与权利登记制在主要特点上相同，即以登记为生效要件，登记采取实质审查主义，登记具有公信力，登记采取物的编成主义，登记土地的静的状态等。其不同点在于托伦斯登记制采取任意登记制、交付产权证书、设置赔偿金等。基于上述分析，可以看出，我国现行不动产登记制度，既不是契约登记制，也不属于权利登记制或托伦斯登记制，而是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的一种登记制度。这主要表现于登记为不动产权属变动的生效要件、采取实质审查主义、强制登记及实行登记发证等方面。

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