[影响薪酬决策的因素是什么]（一）企业外部因素 外部因素主要有国家宏观经济发展水平、劳动生产率、政府政策法规的调节、劳动力市场供给状况、物价变动、工会组织的作用、地区差异等。 （二）企业内部因素 企...+阅读
开发决策的制定是很困难的，要精确的描述他则更难，尤其是决定何时去买一宗房地产进行开发或再开发。在制定决策时首先该考虑以下的因素；
开发费用——软消费（法律、财务、工程及建筑费）跟比较花费大的硬消费（道路、建筑物、开发区内外改善工程）
社区人口结构——年龄、性别、收入、家庭大小、教育水平、现在就业情况以及十年前的统计情况；
周边地区的发展情况——包括相邻地区和周围地区的发展可能会利用到现今开发的成果；
相似类型房地产的供给情况——现有房产的利用状况，有没有顾客购买、租用类似房地产
当地的地形——当地地形是否适合所设计的用途，如果不适合，就要采取一些工程设施改良，投资成本增加
坏境保护——国家、地方坏境保护、预防污染条例等对开发地区的要求；
规划及发展限制——当地规划类型及今后发展方向，控制某种发展方向的措施及政策；
契约限制——原来土地所有者所要求的土地利用方式；
开发公司原来的信誉——这是决定能否吸引足够资金实现开发计划的重要因素；
所需资金——建设资金及维持资金；
工程进度分析——工程进度及完成日期
开工日期——什么时候开工，使完工后能适时供给市场
完工后的出租、销售——主要租金、售价的预先分析，在工程没完成之前就可以将之销售，而不是等完工后再销售。有利于资金周转；卖楼花都是不错的
房地产市场分析方法和内容
房地产市场分析方法和内容 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。 专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。 市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。 专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。 项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、 敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点 在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析 房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，...
房地产投资风险分析及防范
原发布者：龙源期刊网
摘要：房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。研究我国房地产投资风险的总体状况和变化趋势，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。本文主要分析探讨了房地产投资风险及防范策略，以供参阅。
关键词：房地产；投资风险；防范策略
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得经济收益的经济活动。作为一种投资额大、周期长、涉及面广、回报率高的投资类型，房地产投资时刻面临风险的挑战。处在经济迅速转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难。如何尽可能降低投资风险以期获得投资收益最大化，是每个房地产开发商的迫切要求与最终愿望。研究房地产投资风险的基本特征及我国房地产投资风险总体状况和变化趋向，对帮助房地产开发商规避风险与促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。
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房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写！
房地产投资风险的研究摘 要：通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因，研究了房地产投资的种类，提出了房地产投资风险的防范措施，以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低，或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词：房地产，投资，风险，策略 房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为，以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大，开发项目要想获得成功，必须做好风险管理工作。
1 房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多，所掌握信息不全、不准，投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。表现为：前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化；房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2 投资风险的分类1）按风险形成原因划分为：自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。
a.自然风险，指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险，如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险，指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险，如罢工、偷窃等，还包括政治因素所带来的风险，如战争、叛乱等。c.市场风险，指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险，指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2）按风险性质可划分为：纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险，指只有损失机会而没有获利可能的风险，如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险，指既有损失机会又有获利可能的风险，如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。
3）按风险可控与否可划分为：可控风险和不可控风险。a.可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解，能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测，将其控制在一定的范围。b.不可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清，或者即使有一定了解，但无力改变外界条件，难以对其进行控制与管理。4）按房地产开发程序可划分为：房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险，指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。
d.房地产租售阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5）其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外，还可从风险的影响范围（局部风险、系统风险）、发生范围（宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险）、风险程度（轻度风险、中度风险、高度风险）以及能否保险（可保风险、不可保风险）等方面具体地进行划分。3 房地产投资风险的规避和控制1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。
共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3）加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险，一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为重要的关键因素。
提高管理人员的素质，进而...
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