[将腰鼓投放在大班表演区域活动之中]【事件回顾】2019年12月18日上午9点50分，我们开启了一场腰鼓进区域的活动。我事先将腰鼓投放在大班表演区域活动之中，并且在墙面上进行了一些腰鼓文化的装饰，如：简单的执握方法...+阅读

五、城镇微观地价——地价参数审定

地价评估过程中涉及到大量参数的确定，如：税费、利息、利润率等等，这些参数确定的合理与否，直接影响评估价格、出让底价标准的合理性。因此，需要合理地界定参数选取原则与依据。

（一）税费土地评估中涉及的税费种类较多，各地在评估中采用的标准不尽相同，选项的项目也不尽相同，因此有必要对这些税费进行审核，审核的内容包括：税费是否合理，哪些税费应计入地价，哪些不应计入地价，各种评估方法的税费组成等等。

在地价评估中，可采用的估价方法不同，则应计的税费也不相同，因此，需针对各种不同的估价方法确定其税费。

（二）利息在土地评估中必不可少地要涉及到利息。利息计算与否、计算的方法等在很大程度上影响着地价高低。利息是在评估土地或不动产时考虑的资金的时间价值。利息的审核包括利息的类型，如是按贷款利息计算，还是按存款利息计算；利息的计算周期，如是按整个开发期，还是开发期的一半，是一年利息还是多年利息，按部分年度算，还是按整个年度计算等等。

所有这些，皆在审核范围之内。

（三）利润率投资的目的就是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，也是为了获取相应的利润。利润率的审核包括利润的选取标准，是行业利润率、社会平均利润，还是实际利润以及不同的开发期所对应的投资利润率。

各地的市场发育状况不同，不同地区、不同的行业、不同的项目采用的利润标准也不同。在土地评估中，投资回报率的确定通常考虑以下三方面：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率较低，因此，如果是单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。

（四）土地增值收益率土地由于用途改变而产生增值，土地增值收益率理论应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。考试大

土地本身是一种自然产物，但由于土地所有权的垄断，使用土地是要支付地租的。而且除了这种意义的地租外，因开发而投入的资本的利息，也往往以地租形式表现出来，在地租总额中作为一个外来组成部分。

所以地租就包括了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分。土地价格即以地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。在分析土地价值时，把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴；根据土地资本与土地物质有不可分离的特性，把握土地资本改变了土地物质的性能，造成土地收益增加，土地发生增值，从而地租上涨，地价随之上升的过程，分析计算地价。

（五）还原利率从理论上说土地价格是地租的资本化，即地租与地价的比率就是还原利率，当前还原利率采用的标准不相同，有采用贷款利率的，有采用存款利益的，也有采用实质利率的等等，由于前几年金融市场利率的不断调整，土地评估中采用的利率也不尽相同。

还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。土地还原利率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。还原率随房地产的种类不同而不同，对投资风险大的房地产，其还原率高，反之，风险愈小，还原率愈低。因此，评估不同地区、不同时间的相关较大，需要加强对还原利率的审核确定合理的标，保证评估出的土地价格具有现势性。

（六）开发期开发建设期是指从取得土地使用权到不动产全部销售或出租完毕的一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期、工程建设期、空置或租售期。土地开发中开发费在开发建设中所占的时间长短不同，因此应明确利息的计息时间，有些需要按建设期计算，有些按建筑期计算。另外开发建设期应根据项目可行性研究的项目特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。

六、维护地价运行的客观措施

为了维护城镇的地价平衡，客观公正地反映评估时占当地的地价水平，需要采取以下措施：

（一）建立标准宗地制度与地价监测制度在各城镇各级、各类用地或区域内设立标准宗地，标准宗地的选取要具有代表性，并定期采集样点进行监测，更新基准地价便于城镇地价平衡与协调。

（二）实行地价公示制度对评估出的基准地价、标定地价和标准宗地地价定期向社会公布，资料公开化，并且可以查询，可使投资者了解基准地价等信息，了解投资地区的地价水平，对选择投资方向和地点有很大帮助，有利于吸引外资。

同时，使土地交易双方、国土资源管理部门都依据同一信息了解市场情况，促进土地交易规范化，保证土地市场的正常秩序，使土地使用者和国家所有者的利益都能够得到实现。

（三）地价查询信息化建立城市地价动态监测网，以因特网方式建立城市地价变更数据库，实现地价信息的动态更新，并发布全省地价指数，各城镇地价指数，实时监测城镇地价，实现地价信息，社会化服务。

（四）完善土地交易申报制度与一级土地市场地价认证制度为加强对土地转移价格的申报管理，加快土地市场的培育和建立，克服瞒报、虚报土地成交价对土地市场的不良影响，国土地资源管理部门应健全土地登记制度，加强对土地出让、转让、出租、抵押等经济话动的登记来掌握土地交易价格，实施地价管理，凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请土地登记，同时申报土地资产价格或土地交易价格。

国土资源管理部门要以基准地价和标定地价为依据，加强对申报地价和租金的审核，完善对基准地价、标定地价、地价优惠额、成交地价、租金、抵押及土地他项权利状的登记，并通过计算土地增值，收取相关税费、行使优先购买权和租赁权规定高限价等措施，调整地价，维护合理的价格水平，保证土地市场的正常运行。国土资源管理部门还应特别注意对一级土地市场土地出让价格的认证制度，规定土地出让低价，防止土地投机现象发生。

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