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土地估价实务课件和作业11

10月27日 编辑 39baobao.com

[土地估价经济理论与方法课件和作业3]考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:会计学的基本原理和概念,包括会计的本质与职能、会计核算的基本前提与一般原则、会计要素与会计等...+阅读

一、简答题:

1、(请同学们思考并自己动手做该题,答案和解析将在第十三讲公布)

题目:

某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)

项目其他资料如下:

1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。

2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。

3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。

4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每月100元/平方米。

房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。

项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。

辅导内容:

综合计算题辅导(2)

一、1998年综合计算题第1小题解析

题目与解题过程详见试题汇编

常见问题:

1、计提折旧年限和房地产收益年限确定错误;

2、没能识别干扰因素,计算过程中直接采用了实际值;

3、未考虑空置率,误解租金含义;

4、采用无限年期公式计算房地产总价值

二、1998年综合计算题第2小题解析

题目与解题过程详见试题汇编

常见问题:

1、利息和利润的计算基数与计息期错误;

2、理解利润率错误;

3、市场比较法计算中各比较因素修正错误。

三、1998年综合计算题第3小题解析

题目与解题过程详见试题汇编

常见问题:

1、剩余法中利息、利润计算基数与计息期错误;

2、销售税费计算错误;

3、收益还原法计算中收益年期和还原率确定错误。

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