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“签合同”在普通人的一生中都不会太多,签房产合同更有可能是“一次”。如此重要的合同,许多购房者却往往是在签完之后还没弄明白:自己到底有哪些责任和权利。
面对合同上布满的“法律”与“房地产”专业名词,缺乏购房经验的人们大多是在稀里糊涂中、在售楼小姐温柔的催促下签下了大名。这也就为日后的房产纠纷埋下了伏笔。
针对这种情况,记者特地咨询了鼎诚律师事务所的蔡江林律师,请他根据他的实际经验,对《武汉市商品房买卖合同》中一些经常发生纠纷的条款做了详细的解析。
重点一
第七条,买受人逾期付款的违约责任
这一条说的是:购房者没有在约定时间内把房款交给开发商该如何处理。对于这一条,律师建议参照“第十条,出卖人逾期交房的违约责任”,他说,这两条说的实际上是同一个问题(“交钱”与“交货”),只不过责任主体一方是购房者,另一方是开发商。因此在约定时,双方的责任应该是对等的。
律师介绍,这两条的主要内容均是关于“逾期时间”与“违约金”的约定。一些责任心不强的开发商在这两条的处理上都是不一样的,且明显“宽以待己,严于律人”。一般会对购房者的逾期时间定得短,对自己的则定得长;违约金也是购房者迟交房款时高,自己迟交房时低。因此,购房者一定要细心加以甄别。律师提醒,为了约束开发商按期交房,在“第十条”中,对于开发商逾期交房的违约金约定,不宜低于每日万分之五(总价)。
重点二
第八条,面积确认及面积差异处理
这一条是一个选择题,第1项是“双方自行约定”,|考试大|第2项则提供了一个详细的处理方式。律师建议,不要选1,直接选2。因为第2项已把解决方法说得十分全面了,并且购房者的利益也从中得到了保障,而选第1项则有可能被开发商所利用。比如一部分开发商在“双方自行约定”中写上:据实结算。这对购房者来说就十分不利。
第2项中明确约定:“买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
如果“据实结算”,就意味着产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比超过3%的部分,购房者也得据实付款给开发商;产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比超出3%部分的房价款开发商也不用双倍返还买受人。
重点三
第九条,交房期限及条件
这一条中,对交房时供水、供电、燃气、排水、绿化等情况进行了约定,律师建议,还加上一句:“如果没有达到,买受人可以拒绝收房,由此产生的违约责任由开发商承担”。
同时,“第十四条,出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中,也应该加上这一句。
另外,开发商在广告宣传中的一些承诺也可以作为“其他项”写入第九条。比如有位购房者将开发商广告中承诺的“可以看到黄鹤楼”写了进去,交房时该商品房被新修的建筑给挡住了,开发商因此承担了违约责任。
重点四
第十一条,交接
这一条中,值得注意的是最后一句:“由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理”,也就是如果购房者不收房怎么办?在这里,双方约定何种“处理方式”很重要。
律师说,经常有购房者在收房时,因为漏水、裂缝、配套不齐等问题拒绝收房,这些问题表面看来是购房者有理,殊不知这在法律上可能是行不通的。因为只要开发商交房所需的证明文件及材料是齐全的,购房者如与开发商没有特别的约定,是不能拒绝收房的。
有这么一个例子,有位购房者花了100万买了一幢别墅,去收房时发现漏水,于是拒绝收房,到交房时间过了一个月以后,他收到了来自开发商律师的函件,称他的购房合同已解除,并且他还要赔付违约金给开发商。这是怎么回事呢?自己明明有理,为何开发商可以解除合同,还要购房者赔钱?经律师指点,他在仔细看了购房合同之后,才明白问题就出在“处理方式”上。
该合同上约定的处理方式是这样的:“如买受人无正当理由,延期收房超过一个月的,出售人有权解除合同,买受人需按已付房款的40%向出售人赔付违约金。”也就是说,这位购房者非但买不到房,还要赔给开发商“100万×30天×40%”的违约金。
律师提醒,如没有特别的约定,漏水|考试大|、裂缝、配套不齐等问题并不是拒绝收房的“正当理由”。为限度保证自己的权益,律师建议,尽量将一些可能发生的问题作为“交房特别约定”写入合同中,并且拒绝类似上述例子中的“处理方式”。
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