[买方市场VS卖方市场]买方市场和卖方市场这对兄弟是贸易中常见的词。他们一个表示有利于购买者的市场行情：a buyer's market，另一个表示有利于销售者的市场行情：a seller's market。对于我们广大消...+阅读

1，委托时预防议价。

在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价格没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。

2，自住屋主放鸽子议价。

事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高(或者其他原因)，最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。

3，市场行情(SWOT)分析法。

优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，

劣势:致命的缺点,例格局,环境,房龄,屋况,装修等

机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策，银行对房地产风险的评估等等。合适的要打印出来，展示给房东看。

威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁:可选择:A.附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;B.同行,同业挂牌的同类型房源;C.市场比较(纵向,涨跌幅等)，未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤,市场变化等，替代个案研讨分析:

1.再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;

2.空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新的投资机会，感情的话(人都是感性的动物)

案例：

某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方)

计算式:

一年所交银行之利息=10.08万

现在卖掉回笼资金为=200万

现金存银行一年利息为=31680元

一年应交管理费=13680元

一年的成至少=约146160元

现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。

4，空屋虚拟议价。

门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打击房东。比如房型不好了，治安不好啦，配套设施不完善啦，来达到议价的目的。

或者买方看到这个价格，连看都不来看了，王先生，您说我们该怎么办?

5，交错议价法。

以别家中介公司的名义打电话，来达到议价的目的。

6，大平米，小平米的议价法。

当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较小的时候，我们可以议总价。

7，建议以租待售，告诉房东，可以将房子出租。

房东会想：本来一个房源是卖的，但是经纪人却建议你出租，这是什么原因?一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。

8，客户参与法：

王先生，今天我给老客户骂了。为什么啊?我把您的房子推荐给我的一个投资老客户，他说，你第一天出来做经纪人啊，这个价格也向我推荐。

王先生，今天有人说我们吃差价?啊?我们把您的房源挂在那里，有客户说我们是不是吃差价，房子价格挂的那么高。是不是吃差价啊?

王先生，我把您的房源推荐给我们店经理，店经理不同意打广告，说这个价格打了广告也没有人打电话来。把问题推给房东，看他的反应。

9，房东自住房源议价。

经纪人告知：客户我们都会过滤，有诚意的才会带来看，带看组数不在多，真正要买的一组就够了。

经纪人：因为客户反映价位太高，所以没人愿意过来看，免得浪费大家的时间。

经纪人：有的客户听了我们报价价格后，电话就挂断了。

经纪人：在挂广告看板时，有一位客户说看过您的房子，问你有没有印象?他说：价格XX万才考虑。不然有点太贵了。若业主不承认这件事，

经纪人：买方可能搞错了。(故意刺探业主对价格的反应)

10，门店安排。

带多组客户聚焦房屋，挑出房屋的缺陷，让卖主产生心理压力;

11，做比较。

准备好资料，同类房屋做比较，打压房东的心理价位;

12，冷处理。

给房东晾一晾，让他自己觉得房源价格太高，无人问津;

13，经纪人热处理。

现场带上现金，以诱惑房东下定决心;

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