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假如查考一下税系家谱,不难发现,土地增值税其实就是增值税嫡系子孙。增值税,针对生产经营中的价值增值征税;而土地增值税,是为了特定目的,对特定对象进行税收调节。这个特定对象,是土地,而特定目的,是为了调节土地增值收益。土地增值税,属于特定目的税类,与属于流转税,涉及生产、流通、服务,税源广泛的增值税,自然无法相提并论。但是,随着房地产市场日趋火爆,土地增值税也一路升温,从1994年的区区52万元一路攀升到1997年达到了2.5亿,2000年达到8.4亿元,到2002年,更是向20亿大关迈进。
具体而言,土地增值,指的是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的收入,也就是我们平常所说的,转让房地产获得的收入。国有土地使用权,不必多解释。地上建筑物及附着物,不仅包括地面上建筑,如高楼或小院,还包括各种附属设施,如附属的杂物房。当然,地下的各种附属设施,如地下停车场等,也属于附着物之列。单位或个人,只要有偿转让房地产,就是土地增值税的纳税人。
在税款计算时,土地增值税的应纳税额,不是转让房地产的全部收入,而是转让收入扣除有关费用后的余额,也就是增值额。倘若以全部收入为应纳税额,其相对应的税收,就不是土地增值税,而是土地收入税了。通常理解,收入是指花花绿绿的钞票,多用货币形式表现,而转让房地产的收入,不论是货币收入、实物收入,还是其他收入,统统应该计算在内。例如,甲公司转让一处房地产,价值100万元。购买方因流动资金有限,只付给甲方80万元现金,另外,提供了一台价值20万元的汽车。这种情况下,在计算甲方转让收入时,就必须把所有收入算在内,即收入为100万元,而不单指80万元现金收入。至于扣除额,税法中规定了六大项,比如,与转让有关的税金,包括营业税、城市维护建设税、印花税,可以扣除。交纳的教育费附加,也视同税金,准予扣除。再比如,开发土地的成本费用,像土地拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费等,都在可扣除之列。
收税与逃税,仿佛与生俱来,在税收过程中,不知上演了多少猫捉老鼠的游戏。有些单位或个人,为了少交土地增值税,故意隐瞒成交价格,本来100万元的收入,虚报为80万元、甚至60万元。收入基数小,总税额自然就低。对此,税法专门规定,如果成交价格低于房地产评估价格,又没有正当理由,税务机关有权按照评估价格计算税款。房地产评估价格,并非任何单位都有资格出具,它只能来源于评估机构,而且评估机构的设立必经政府批准,由税务机关确认。
土地增值税的税率设置,很有些特别。它实行四级超额累进税率。如果把增值额比作一块蛋糕,可以将其切成四块:小的一块,增值额小于扣除额50%的部分,税率为30%。例如,一处房产,售价120万,而税法规定的六项扣除额,合计100万,那么,增值额是20万,是扣除额的20%(低于50%),那么,应纳税额为20万×30%=6万元。增值额在扣除额50%—100%之间的部分,税率升为40%;倘若到达100%-200%,税率就更进一步提高,为50%;至于超过200%的部分,继续增加10%,达到60%。
举个例子,乙单位售房一栋,售价为500万元,可扣除额总计200万元,那么,该单位售房增值额为300(500-200)万元,而扣除额的50%、100%,分别为100万元、200万元,这意味着,乙单位,增值额在扣除额50%以内部分,为100万元,在50%-100%之间,也是100万元,100%-200%的区间,还有100万元,那么,根据四级超额累进税率,乙单位应纳税款为120(100×30%+100×40%+100×50%)万元。所有的税额,以人民币为单位。假如,取得收入为外国货币,那么,收入需折合成人民币,折算时,按照收入取得当天、或者当月1日的基准汇价,或者按照套算得出的汇价计算。
唐代大诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中写道:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。老百姓居有定所,安居乐业,是社会繁荣稳定的基础,也是政府责无旁贷的职责。土地增值税的设置,充分考虑到普通民众的生活需求,针对建设普通住宅、个人调换住房等,专门设立了减免税规定,例如:建造普通标准住宅出售,收入增值额在扣除额20%以内的,免征土地增值税;所谓普通标准住宅,指的是符合一般民用住宅标准,显然,高级公寓、别墅、度假村,沾不上该条款的“光”。
再比如,类似北京的大城市,人们上班地离家较远,每天在路上奔波许久,十分辛苦。他们中有些人,就萌发了调换住房的念头,原本家住朝阳区,工作单位在海淀区的李先生,与家住海淀,在朝阳上班的张先生,就换房的事一拍即合。对于这类情况,税法明文规定,给予一路绿灯,免税处理。另外,税法规定,个人因工作调动,或改善居住条件,而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。这对发展二手房市场,缓解住房紧张,自然能够发挥一定的功效。
近几年来,房地产行业升温,一荣俱荣,水涨船高,与房地产相关的税收,譬如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等,也都持续走高。2002年1-10月份的数字显示,它们中增幅小的,是城镇土地使用税,增幅为10.6%,其它如房产税,同比增长21%,耕地占用税和契税,分别大幅增加了44.75%和44.52%,同样与房地产息息相关的土地增值税,更是飞速发展,竟然增长了85.4%。这个1994年开征的新税种,财政意义也渐渐明显起来,在可以预见的未来,在房地产行业持续走高的情况下,土地增值税也会一如既往,保持良好增长态势。但税收也是一把双刃剑,倘若税收大幅增长的背后,是房地产商把税负转嫁给百姓,导致房地产价格居高不下,那么,就有违开征土地增值税的初衷了。
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