[房地产价格评估的原则]房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则： 1.价值决定价...+阅读
1.土地取得费为10万元/亩，即150元/平方米。 2.土地开发费为2亿元/平方公里，即200元/平方米。 3.投资利息 第一年投入的35%，计息期为1.5年；第二年为65%，计息期为0.5年。因此投资利息为：150*[(1+6%)^2-1]+200*35%[(1+6%)^1.5-1]+200*65%[(1+6%)^0.5-1]=28.78元/平方米。 4.投资利润为（150+200）*10%=35元/平方米。 5.增值收益为（150+200+28.78+35）*15%=413.78*15%=62.07元/平方米。 6.无限年期土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+增值收益=150+200+28.78+35+62.07=475.85元/平方米。 7.使用年限修正系数 1-1/(1+6%)^50=0.9457 8.有限年期土地价格=无限年期价格*使用年期修正系数=475.85*0.9457=450.01元/平方米。 9.土地总价=有限年期土地价格*土地面积=450.01*15000=675.02（万元）
两道房地产评估的试题求解好的给加分
一解
1、2012年平3月，土地使用权剩余期为45年，房屋剩余可使用53年。收益法收益年限为45年。
2、房地产的客观年收益=900*500*12*(1-10%)=486万。因没有说明现租约出租时间，可不考虑现租约减值影响。
3、房地产净年收益=486*(1-3.5%)-25000/10000*900*0.2%=464.49万
4、房屋建筑的年收益=25000/10000*900*8%=180万
5、土地使用权年收益=464.49-180=284.49万
6、土地使用权价格=284.49/7%*(1-1/(1+7%)^45)=3870.63万元二解
1、建筑物主体重置价格管理费用=800*3%=24万元利息=（800+24）*0.06*(60%*(1+1/2)+40%*1/2)=54.384万元重置价格=建筑成本+管理费+利息+利润+销售费800+24+54.384+50+120=1048.384万元
2、建筑物年限折旧=1048.384/50*8=167.74万元
3、建筑物损坏折旧法18万元
4、装修折旧=200/5*2=80万元
5、设备折旧=110/10*8=88万元
6、折旧总额=167.74+18+80+88=353.74万元...
房地产估价三道题。
1、
（1）测算公式： 比准价格=可比实例的成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
（2）求取交易情况修正系数： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 100/102 100/105 100/97 (3)求取房地产状况调整系数： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 100/92 100/96 100/106 (4)求取比准价格： 比准价格A=5800*100/102**100/92=6181（元人民币/㎡） 比准价格B=950*6.3*100/105*100/96=5938（元人民币/㎡） 比准价格C=6000*100/97*(1-1%)³*（1+0.5%）5*100/106=5805（元人民币/㎡）
（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则 估价对象的正常市场价格=（6181+5938+5805）/3 =5975（元人民币/㎡）
2、该宗房地产的现时总价=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格*成新率 =2500*2000+1100*6000*0.8 =10280000（元） 该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价/建筑面积 =10280000/6000 =1713（元∕㎡）
3、
（1）测算年有效毛收入： 年有效毛收入=70*35000*12*(1-15%) =2499（万元）
（2）测算年运营费用： 1）经常费=60（万元） 2）房产税=12000*(1-30%)*1.2%=100.8（万元） 其他税费=2499/12*6%=12.50（万元） 运营费用=60+100.8.50+12.50=173.3（万元） 3）年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =2499-173.3 =2325.7（万元） 4）根据题意可知，资本化率为10%，收益年限为44年，因此 V=A/Y(1-1/(1+Y)n =2325.7/10%*(1-1/(1+10%)44 =22743.14（万元）...
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