[房地产估价：房地产价格四大评估方法]市场比较法在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿...+阅读
特征价格法（Hedonic Price Method） 特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。 特征价格模型在国外首先应用于具有较大差异性的耐用消费品的定价中。“Hedonic”是“享乐”的意思，在这里是指由于商品具有某种使用价值，而使得消费者得到满足的意思。在特征价格模型中，任何住房的价格都是由住房的特征价格的集合来表示的。而住房价格之间的差异，是由于住房所含特征数量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。但是，房地产项目的特征价格是隐形的，无法通过市场售价直接获得。因此，需要将市场上的房地产项目所具有的对价格产生影响的特征进行分解，分别计算每一个“特征”所值的价格。 二、Hedonic模型的应用 1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三种函数形式定义，分别如下：
（1）线性形式：P=a0 aiZi ε。P表示价格；a0表示常数；ai表示各因素的影响系数；Zi表示影响价格的因素；ε表示残差，一般残差不具有经济意义。
（2）半对数形式：lnP=a0 aiZi ε（各符号表示意义相同）。
（3）对数形式：lnP=a0 ailnZi ε（各符号表示意义相同）。 实际应用中，具体采用哪种函数形式，要结合实际情况，予以考虑。 2.住宅租金的影响因素及其赋值。Hedonic模型主要关注的是产品属性的隐含价格。影响住宅租金的因素主要有区位、结构和邻里属性三大因素。 区位属性主要是对景观、便利性及区域的开发程度的测度。如前所述，不同的小区由于地理位置差异较大，对其交通状况、生活配套定量评分很难做到精准。因此，本文作者觉得要运用Hedonic模型考察住宅租金的影响因素，最好是建立在同一个小区，这样就不用考虑小区的地理位置、生活配套，可以最大程度做到精准。 二、Hedonic模型的应用 1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三种函数形式定义，分别如下：
（1）线性形式：P=a0 aiZi ε。P表示价格；a0表示常数；ai表示各因素的影响系数；Zi表示影响价格的因素；ε表示残差，一般残差不具有经济意义。
（2）半对数形式：lnP=a0 aiZi ε（各符号表示意义相同）。
（3）对数形式：lnP=a0 ailnZi ε（各符号表示意义相同）。 实际应用中，具体采用哪种函数形式，要结合实际情况，予以考虑。 2.住宅租金的影响因素及其赋值。Hedonic模型主要关注的是产品属性的隐含价格。影响住宅租金的因素主要有区位、结构和邻里属性三大因素。 区位属性主要是对景观、便利性及区域的开发程度的测度。如前所述，不同的小区由于地理位置差异较大，对其交通状况、生活配套定量评分很难做到精准。因此，本文作者觉得要运用Hedonic模型考察住宅租金的影响因素，最好是建立在同一个小区，这样就不用考虑小区的地理位置、生活配套，可以最大程度做到精准。
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