[澳洲留学移民新贵专业：工料测量师及估价师]2016年10月15日留学益网微信讲座，由留学益网资深顾问Gloria赵老师主讲，主题为：澳洲移民新贵职业——工程造价师Quantity Surveyor和估价师Valuer。我们将讲座内容整理成文字，错...+阅读
一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，“五通一平”土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
简单计算题
简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。
解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：
（1）数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值；成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。
应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。
（2）参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
（3）计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可（剩余）使用年限考虑进去。
（一）审题
（1）明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
（2）梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
（3）考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。
如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
（二）解题思路与方法选择
1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。
（三）公式与计算步骤
1.适用于该宗地的计算公式土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：
2.计算步骤
（1）选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法
（2）土地取得费及税费10×10000÷666.67=150（元／平方米）
（3）土地开发费8×10000÷666.67=120（元／平方米）
（4）利息（按单利计算）
150×5.5％×1+120×1×1／2×5.5％=11.55（元／平方米）
（5）利润（150+120）×10％=27（元／平方米）
（6）土地成本价格150+120+11.55+27=308.55（元／平方米）
（7）49年期的土地成本价格308.55×[1－1/（1+6%）49]=290.79（元／平方米）
（8）49年期的土地出让金30×[1－1/（1+6%）49]/ [1－1/（1+6%）50]=29.90（元／平方米）
（9）计算单位地价290.79+29.90=320.69（元／平方米）
（10）计算总地价总地价=320.69×3000=96.21（万元）
（四）难点与常见错误分析
1.试题难点
对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：
（1）某些条件比较隐讳。
本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。
（2）土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格（无限年期）和土地出让金（50年期）在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。
2.常见错误分析
（1）解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。
（2）未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元／平方米”，也可使用“万元／亩”，但终单位地价要换算成“元／平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，‘’亩“ 与”平方米“之间的换算，可采用”1亩=666.67平方米“或”1亩=1/0.0015平方米“。
（3）利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。
本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。
（4）利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。
（5）未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。
以下为关联文档：
房地产估价合同甲方(委托方)：乙方(受托方)：根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就...
市场法估价实务中必须关注的若干方面1.单元房住宅的个别因素侧重考虑以下子项因素： （1）小区配套与品牌（小区配套设施、项目品牌、小区档次）； （2）结构质式（大类结构及小类结构，同结构的不同等级）； （3）楼宇档次（建设水准、外观及...
房地产估价要以人为本长期以来，群众的住房一直处于一种“平方米饥饿”的状态。通过住房制度改革，截至去年底，城镇人均住房建筑面积由1978年的7.2平方米增加到26.11平方米，住房改革的成就是显而易见的...
评估价值与评估价格的区别过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——&考&试大$“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是...
房产成本的估价问题成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估...
估价结果确定能否直接采用委托方提供的材料房地产估价实务中常见有人直接引用委托方提供的数字进行价格计算的情形，在这—类报告叫中无一例外地都写上这样的估价假设或说明，诸如“本评估结论以委托方提供的材料真实、准...
估价与定价的区别估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相...
房地产估价楼盘的均价是怎么计算的目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。...
房地产估价师考试之基础知识的区别重要区别： 1、保修期的区别：《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的...
