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租赁期限：《合同法》规定，租赁期限不得超出20年，超出20年的，超出局部无效。 《都市房地产管理法》规定：“以营利为目的，衡宇所有权人将以划拨方法取得土地使用权的国有土地上建成的衡宇出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家，具体要领由国务院规定。 ” 房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。 房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面： 1。以出让方法取得的土地使用权，都可以设定抵押。 2。以划拨方法取得的土地使用权，对付土地上面有建筑物的，建筑物一并抵押；对付土地上面没有建筑物的，不克抵押。 《物权法》规定下列财产不得抵押：1。土地所有权；2。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但执法规定可以抵押的除外；3。 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4。所有权、使用权不明或者有争议的财产；5。依法被查封、扣押、监管的财产；6。执法、行政准则规定不得抵押的其他财产。 衡宇抵押的一般规定：

1、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

2、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况见告抵押权人，并将抵押情况见告承租人。原租赁合同继续有效。 《都市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并治理抵押登记。房地产抵押未经登记的，不产生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。 《物权法》规定

1、债务人不履行到期债务或者产生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

2、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。 该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

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