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要列出公式：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费。

（一） 开发完成后的价值：

1、 用于销售：

（1）采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势；

（2） 市场法和长期趋势法求取。

2、用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取。

（二） 后续开发必要支出和应得利润（7项；同成本法）：

1、后续开发成本；

2、管理费（以前者为基数）；

3、销售费用（以售价为基数）；

4、投资利息（1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算；以上3者为基数）；

5、销售税费（以售价为基数）；

6、开发利润；

7、取得待开发房地产税费（买方缴纳的契税、手续费等，以待开发房地产价值为基数）。

（三）开发经营期（特别注意！）： 开发经营期 开发期 用于销售 前（准备）期 建造期 经营（销售）期 用于出租营业自用 前（准备）期 建造期 经（运）营期 估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 经营结束日

（四）传统方法：不考虑预售和延迟销售，计息期到开发完成时止，根据以上各项计算后直接相加减。 资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。 资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计，期外全计。

（五）现金流量法：将开发完成后的价值和各项成本、费用先折算到估价时点，在相加减； 资金均匀投入的建造期内、销售期内的折现期减半计，期外全计。 折现率中包含资金利率和开发利润率，不在单独计算。 。

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