[对不动产先买权若干问题探讨一]不动产先买权为优先权之一。随着我国社会经济的发展,有关不动产先买权的纠纷时有发生。如何完善这方面的立法,妥善处理这类纠纷,切实维护当事人的合法权益,就显得十分重要。一...+阅读
三、不动产先买权的竞合问题
权利的竞合,是“数个权利存于同一标的,依其行使,可生同一结果者。”(郑玉波著:《民法总则》,台湾三民书局1993年版,第53页)司法实践中,不动产先买权亦会发生竞合的情形。这时如何确定它们的效力先后,是一个无法避开的现实问题。
在台湾地区,根据土地法第34条和第104条的规定, 土地的共有人出卖其应有部分时,即可能发生其他共有人优先承购权与基地承租人(或者地上权人、典权人)优先购买权竞合的问题。
依“高法院”近见解,以后者较为优先。理由有:
(一)基地承租人(或者地上权人、典权人)的优先购买权具有准物权的效力,共有人的优先承购权仅有债权的效力,前者的效力较后者强大。
(二)现行土地政策之避免土地畸零及所有权分散等,系对农地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋,即无保护基地共有人,使其优先承购其他共有人应有部分的必要,故应认为土地法第104条的优先购买权较共有人的优先承购权优先, 方合立法本旨。
(王泽鉴著:《民法学说与判例研究》(第三册),台湾三民书局1993年版,第323页)。 但这种处理办法所产生的法律状态是否尽属妥适,符合“以尽地利”的原则,有学者提出了质疑。因为共有人优先承购权的立法目的,旨在防止土地的细分,并兼及消除共有关系,而使尽地利。“为贯彻土地法创设共有人优先承购权之立法目的,应使其具有物权的效力始称允当。至共有人优先承购权与基地承租人优先购买权发生竞合之情形,究应以何者较为优先,须衡量当事人利益及土地利用关系,慎重决定之。
”(第325页)。
在我国,当共有人的先买权与承租人的先买权发生竞合时,实务界认为前者优先,高人民法院《意见》(修改稿)第133 条拟定:“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的,按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的,原共有人优先。”(《意见》(修改稿)尚未正式颁布生效,目前具有法律效力的仍为《意见》试行)。
在股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额时,依照法律规定,由于事先必须取得其他股东或者合伙人的同意,否则转让行为无效,所以当其他股东或者合伙人与承租人分别主张先买权的,其他股东或者合伙人优先。其理论依据不是上述台湾地区先买权的物权或者债权的效力,而是先买权产生的基础。共有人的先买权与承租人的先买权虽然都是先买权,但两者产生的基础不同。
共有人的先买权是基于共有这一物权产生的,而承租人的先买权则是基于租赁合同这一债权产生的。由于物权本身的特殊性,物权的效力优先于债权,基于物权产生的权利优先于基于债权产生的权利。
当两个先买权竞合时,当然是基于物权产生的共有人的先买权优先。我认为,所有权关系为恒久关系,租赁的设定多受有期间的限制,为简化土地上的物权关系,发挥土地的用益价值,在立法上应明确规定共有人享有较优先的优先承购权。
四、不动产先买权在拍卖时的行使问题
拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时,先买权是否可以行使,民法理论界有两种不同的观点。肯定说主张在拍卖不动产时,应当允许行使先买权,这样有利于出卖人和先买权人的利益。否定说认为,在强制拍卖不动产时,不能行使先买权。因为在强制拍卖不动产的情形下,如果可以行使先买权,应买人势必锐减,卖价难免偏低,不利于债权人和债务人,极易造成偏袒先买权人的结果。
特别是在实务上,债务人为防止其不动产因强制拍卖而丧失所有权,故意与第三人伪造租赁契约,并将租赁的始期提前至其他权利设定前,该第三人以承租人身份出现,主张先买权。就法定的先买权而言,为贯彻国家土地政策,或有扩张其适用范围的必要,但在约定的先买权上,似应采用限制解释。实践中,许多国家和地区作法不一。德国民法持否定说,第512 条规定:“以强制执行方式或破产管理人所为之出卖,不得行使先买权。
”台湾地区“高法院”持肯定说,1960年台抗字第83号认为:“强制执行法上之拍卖,应解释为买卖之一种,即拍定人为买受人而以拍卖机关代替债务人,立于出卖人之地位,故出卖人于出卖时应践行之程序,例如依耕地三七五减租条例第十五条规定,应将买卖条件以书面通知优先承买权之承租人,使其表示意愿等等,固无妨由拍卖机关为之践行,但此究非强制执行法第十二条所谓执行时应遵守之程序,纵令执行法院未经践行或践行不当,足以影响于承租人之权益,该承租人亦只能以诉请求救济,要不能引用该条规定为声请或声明异议。
”(王泽鉴著:《民法学说与判例研究》(第一册),台湾三民书局1993年版,第523页)
在我国,先买权原则上在拍卖不动产时不得行使。因为拍卖是一个竞争买卖,应当以出价高者为买受人。先买权人如欲购得不动产,可以参加应买,与他人公平竞争。而且承认拍卖中的先买权,在实务上将很难操作。如先买权人参加竞买,就不存在以同等条件优先购买的问题;如先买权人不参加竞买,而在拍定后再由先买权人行使先买权而买得,则拍卖徒有其名,失去信用,而使人们不愿意参加竞买,从而影响不动产的卖价。
至于某些法定的先买权,法律认为有特别加以保护的必要,则应在法律上作出明文规定,并且对有此类先买权的不动产不宜以拍卖方式出卖。
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