[房地产开发如何缴税]企业所得税：对房地产开发企业将自己开发的商品房作投资，在投资发生时应视同销售，确认收入，并入到应纳税所得额中计算缴纳企业所得税。 营业税：房地产开发企业将自已开发的商品房...+阅读

一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（Mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等三.各类商业业态解析1. 百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。

包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000至40000平方米（视地区市场而定）；特点--- 整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型--- 大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚品牌为主，如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国际一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统）2.购物中心SC：是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多至七八层，空间呈纵向规划。

购物中心类似于shopping mail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；3.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。理想营业面积在20000平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

开发步骤（1.用地选择性 2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分析；5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）4.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。5.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）6.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。

7.专业店 就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。10.批发业态：如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。

如南京1912，秦汉唐。12.旅游商业业态13.地铁沿线商业业态14.商业街15.住宅区底层商业

商业地产如何开发

对房地产价值影响因素是：土地位置、邻地影响、地质、建筑形态、建筑的附加价值。还有建筑对商业的使用性，什么业态用什么商铺，这是商铺房产的价值规律。衡量商业地产价值的唯一标准是：商业利润的产出能力；第二标准的延伸是：租金产出能力。商业物业和居住物业比较，它的最终用处是商业，而另一个是居住；住宅的好的标准表现在六个方面：舒适性、安全性、便捷性、私密性、经济性、实用性，商铺好的标准是商业利润和租金；以前开发商说我定位模糊一点，如果不行再翻过来做另外一个行业，现在的定位难到手里只有一支飞标，必须打中一个蚊子，要精确定位，选择最好的只有一种，定位准确以后，不管你是销售型的、还是租赁型的、还是融资型的，都会变得轻松，所以商业地产的定位重于一切。我们要把亮度高的地方、承受租金能力强的、增长性好的业态组合起来，形成商业的业态。商业用途决定他的建筑规划；业态决定建筑形态；商业文化决定建筑风格和景观的设施；经营特色决定装饰风格。我们造大型围合式商业设施一定要重业态；做街铺的一定要重房型，从商业的需求性和购买力来考虑；在商业建筑的规划中，要求三不忘：不忘橱窗、不忘广告牌、不忘客人到来的通道。商业地产使用的策划有以下几种：

1、价值发现：别人没有看到的价值，我们要想办法让人家看见，起到放大镜的作用。

2、改变竞争态势：别人说不好的，我要把它变成最好的，人家说最难看，我想办法把它搞成好看的，把黑的说成白的，说出道理来，这就是策划。

3、引起关注：这有个市场策动的原理在里面，做些动作让别人来关注我们，引起市场关注和认知。

4、核心内容：要让人家看得到前途，把赚钱的来源演绎得越清楚，租用你的机会就越多，看不见前途，听得见钱响就难了，我们需要招商策略。商业地产的开发不在于房地产的价值，而在于品牌的推导，楼好了品牌没有好，收益很低。品牌的特征：其实麦当劳和肯德基也是在做房地产的东西，他把他的无形资产品牌变成了租金的优惠，实际上就赚了钱了，麦当劳和肯德基品牌的知名度在中国差不多，但是他们经营的商品管理、模式不同，杭州的南山路和上海的新天地也有差异性，上海的新天地是通过建筑理念文化的气息，上海的石库门的感觉可以体会到，

杭州是以自然景观和老建筑为主的文化氛围，杭州是宜居式的，而我们是怀旧式的，所以不一样，如果房地产虽然是属于同一种类型，但其实也还是有差异的。比方说成都的荷花池和义乌的小商品市场，义乌是产地型的，他背后有几百万的手工业作坊，而成都的荷花池是没有生产基地的，他面对的是上千万的销售市场空间，他们之间也有品牌的差异。一个商业品牌店能够带动一圈的商业活动，他有一个召唤和引领的作用，这些是根据我们要做的商业形态进行选项。

商业地产带给开发商怎样的机遇和挑战

商业地产带给开发商的机遇和挑战。

1、机遇： A、城市化的迅猛发展。 商业地产整个发展主要得益于中国经济的高速增长，城市化率不断的提高，越来越多人向城市聚集，旧城改造等等，带动了城市发展的同时，也带来了对商业地产的需求，商业地产作为城市配套的重要组成部分，对一个城市和区域的发展是有很大的影响的，城市化不能没有商业，而规模小、起点低的商业地产越来越满足不了大家的消费需求。 B、有利于开发商避开日趋激烈的土地“招拍挂”拿地。 基于对市政建设、就业、税收的拉动，商业地产不仅可以定向招标，而且在二三线城市，甚至被列为招商引资项目，减少拿地难度，享受政策优惠。为了繁荣区域经济，政府可以放弃短期利益。 C、有利于企业长远发展。 房地产中的住宅如果是一锤子买卖，那商业地产可谓是细水长流。土地不是永久可以取得的，经营却是可持续的。目前上市公司中绝大多数是住宅开发商，这种形势5年后会有根本性的转变。 D、避免政策周期性打击。 中国房地产十几年的发展历程表明：住宅注定是波澜起伏式的发展，经济不好了政策就扶持，经济向好则马上打压，周期性太强，悬着个心过日子呀。 E、躲开沉重的税负。 日益加重的房地产税赋，给房企经营带来很大压力。特别是土地增值税，如果严格从高预提，真不知道项目还赚不赚钱。变销售为持有，一下子峰回路转。

2、挑战： A、商业地产政策瓶颈依然突出。 正像我曾经向中房协副会长朱中一反映过那样，商业地产在概念中，仍然混淆在传统的住宅房地产当中，结果是在产业导引上、特别是在融资和税收等政策上，随着住宅忽左忽右，市场好时没沾光、市场差时准倒霉。我想，随着房地产业开发商逐渐转型，商业地产从房地产中被细分，指定针对性的产业政策，是大势所趋。 B、一哄而上的缺少街区统筹规划的商业规划模式。 脱离实际的市场需求和承受力，盲目的规划，也有因政府追求业绩造成的原因，最终导致重复建设、规模失控，造成招商或者经营的困难。 C 、销售回款造成的重销售轻招商造成的致命运营缺陷。 早期的商业地产多数先开发销售，轻招商，没有更多的考虑后期的运营和管理，很难做到商业整体性，也做不到统一的经营和管理，导致大部分的商家在经营的过程中会被淘汰掉，致使经营困难，投资失利，投资者、经营者、开发者、管理者4方利益受损，将来的模式将以商业物业更多的持有为主，销售的模式逐渐的淡化为方向。 订单开发可以使开发商了解开发的项目，商家的市场需求，按照市场的需求和商家的经营需要开发产品，避免开发的盲目性，同时主力开发的引进产生的品牌效应可以提升项目的品质。由过去的单一模式向多功能与一体的现代综合开发模式转变，之前很多城市，特别是内陆城市，一般都是商业街随着商业模式和消费的升级，集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐与一体的商业综合体将成为未来商业地产开发的主流。 D、是商业地产的开发需要专业化和经验更丰富的专业人才。 大体分4类：第一类：商业地产的开发人才，包括规划、设计、产品定位、工程人才；第二类：商业地产的项目总经理等综合性人才，包括土地、投融资人才；第三类：商业地产的销售和招商运营人才；第四类：商业地产的运营管理人才，包括商业经营和物业管理人才。这四类人才只有第一类和住宅基本一样，其它的要求是完全不一样的。目前，商业地产人才奇缺，待遇高却招不到人。 E、融资难制约商业地产发展。 商业地产的开发需要较大的资金投入，而且短期难见效，这使很多开发商望商兴叹。 好在，近期不仅银行系统在加大力度支持商业地产发展，未来的发展还会涉及到信托资金的介入和保险资金的介入，7月30日，刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》也比预期中的要宽松得多。一方面，保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，意味着未来可能有超过3000亿元的资金进入房地产市场；另一方面，尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发，但对投资自持物业的开发并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的收益回报的特性决定保险资金的主要投资方向为商业地产。 总之，我在以前项目中，吃过很多商业地产的亏，也亲见证了5年来商业地产的迅猛发展。如果有机会，我想我会投身商业地产的开发、招商、运营当中，瞄准中国房地产发展道路上最后这块大蛋糕，甚至避开一线城市，在总结成功的商业模式的基础上，抢抓机遇，为自己的职业生涯谱写更绚丽的篇章。 参考资料39..ynvillas.com,nz

你觉得作为商业地产项目必须具备哪些

选址、规划和运营能力是决定商业地产能否成功的三大因素，其中最主要的还是运营。1 理念决定成败缺乏现代商业地产经营运作理念，重选址和招商，轻布局和开业。直接套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。2 要规划更要策划从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。

3 整体布局事关开发成败商业地产的整体规划，在布局时先商业后地产，突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，“整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！”4 招商成功不等于万事成功不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。

有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。5 商业地产开业需要好策略开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业“开坏头”，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

6 商业地产需要复合型团队商业地产是十分复杂的复合地产，“住宅地产是小学生；商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。”商业地产迫切呼唤高素质专业人才。商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓“得人才者得天下”，“妒人才者失天下”。商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备丰富的商业地产开发运营成功经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。

7 以市场为导向，重视培育商场商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。8 订单商业地产并非“灵丹妙药”近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。

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