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房地产开发前期开发政府报批程序及前后流程

1.规划设计条件通知书：

由市国土局（国土储备中心）向市规划局申请拟出让地块的设计条件通知书、规划红线图、勘察定界图。

2.土地出让：

由市国土局、国土储备中心公告地块出让情况，采取挂牌、招标和拍卖的方式进行出让，开发商按交纳竞买保证金，成交后与国土局签订土地出让成交确认书，10日内签订《国有土地使用权出让合同》，按合同约定交纳出让金，出让金全部交纳后到财政局交纳契税，之后，土地局以批复的形式确认土地使用权。分为净地出让和毛地出让。

3.核发建设项目选址意见书：

申报资料：土地出让成交确认书、土地出让合同、土地批准文件，规划设计条件通知书、规划线红图。

4. 详细规划文件报批

控制性详细规划应当包括下列内容：

(1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

(2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

(3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；

(4)确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；

(5)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

(6)制定相应的土地使用与建筑管理规定。

5.核发建设用地规划许可证：

申报资料：建设项目选址意见书、规划设计条件通知书、规划线红图、批准的详细规划文件（详规总平面方案图及批件），土地出让成交确认书、土地出让合同、土地批准文件。

6.土地登记领证：

申报资料及条件：单位基本资料，建设用地规划许可证，出让土地批文、出让合同、缴清有关土地税费凭证（出让金、契税），区国土分局地籍调查及测量（四邻指界签名表），毛地需提交拆迁合同并注销原土地使用权证和房屋所有权证并拆迁成净地。

7.拆迁许可证（毛地出让的）：

申报资料及条件：建设用地规划许可证，土地使用批准文件，拆迁安置补偿方案（若回迁安置的要有批准的安置房图件），拆迁补偿安置资金证明。

8.项目申请报告的编制：

应由具备相应专业、服务范围的丙级以上工程咨询资格的机构编制。需提交规划设计条件通知书、土地成交确认书、土地批准文件、批准的初步设计方案等。

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项目申请报告的主要内容：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地及相关规划及方案，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会分析等。

9.土地预审意见书：

申报资料：建设项目的可行性研究报告，其中应当包含土地利用的专业章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、拆迁补偿安置费用测算依据等；规划选址意见书、建设用地规划许可证；建设用地勘测定界报告；投资强度。

10.发改委项目申报核准：

申报资料：项目申请报告、选址意见书、国土部门出具的项目用地预审意见、环境保护部门出具的环境影响评价文件的审批意见（超过10万平方米的上报省环保部门）。

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