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土地市场降温未必引导房价下降

10月25日 编辑 39baobao.com

[土地估价师笔记:第六章土地市场管理]土地市场及其管理手段1.土地市场市场,是商品交易的场所,是商品交换中发生的各种经济关系的总和。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所,如土地交易所,不动产交易所等。广...+阅读

信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果,近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津,一些地块以底价成交,甚至流标。

对于造成土地市场迅速降温的原因,有分析认为是信贷紧缩政策和反囤地政策作用的结果;更有声音认为,这轮土地市场降温是房价步入下跌周期的信号。

的确,信贷紧缩政策和反囤地政策是一盆冷水,是土地市场降温的主因。但是,市场自行调节的作用也不可忽视———大开发商过去囤足了土地且消化需要一个周期,中小开发商又无实力拿地,土地市场降温有一定的必然性。

但是,单纯从土地市场而言,市场回归理性取决于土地合理流通:土地既不能囤在地方政府手里,也不能囤在开发商手里;任何一方囤地都会使得土地市场供求失衡,因为土地没有产生承载生产或居住的价值。而要想让土地合理流通,必须限制地方政府的权力并降低地方政府和开发商对土地的预期,制度保证、阳光操作是必不可少的。制度问题一时半刻解决不了,土地市场彻底理性回归就还需一个过程。

从整个楼市角度来说,土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。

但事实告诉我们,目前即便房屋成交量萎缩、部分楼盘打折出售、观望情绪强烈,但商品房市场整体而言,价格依然处于非理性状态。

在房屋成本中,地价仅占房价三成左右,地价并不是房价决定性因素(过多税费也是构成房价过高的因素之一),供求关系是房价过快上涨的决定性因素,而不管这种供求关系是合理的还是投机的。从短期来看,因为开发商囤积的土地没有消化,房价依然还会处于高位,也就是说,仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价。开发商所囤土地多是高价竞得,不可能降低房屋造价摊薄利润甚至亏损。

地价向来被认为是市场信心敏感的风向标。但笔者以为,消费者看重的是房价变化,可以说,只有房价才是市场信心惟一敏感的风向标。甚至可以认为,即便房价下降,也不是土地市场降温所致,而是货币紧缩政策抑制需求的结果。

因此,对于这轮土地市场降温,应从多个角度分析,既要看到造成降温的有形之手和无形之手,也应看到房屋需求仍未得到有效控制和缓解。在这一问题解决之前,断言土地市场降温将引导房价下降是不可靠的。

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