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住房抵押贷款 证券化难点探讨 【摘要】住房抵押贷款证券化是目前西方一些国家普遍 采用的住房金融形式。本文论述了住房抵押贷款证券化的意 义，分析了实施中会遇到的难点及应对措施。 【关键词】住房抵押贷款证券化难点措施
一、引言 住房抵押贷款证券化是近二十年来国际金融领域最重大 的创新之一，它发源于美国，后在发达国家广泛流行，现在是目 前西方一些国家普遍采用的住房金融形式。它是指金融机构 （主要是商业银行）为了分散在发放住房抵押贷款时面临的贷 款风险，把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的 住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金 方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者 的融资过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房 抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷 款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款可获得 稳定的现金流且相对独立，不但有担保且可以被准确地评估质 量和信用，资产还可以被剥离。这些特点都决定住房抵押贷款 是一种非常适合证券化的资产。 我国商业银行在90年代初开始发放住房抵押贷款，住房抵 押贷款余额占金融机构贷款总余额已达10%，业务发展势头良 好，坏账率只有0.25%，是银行中最优质的资产之一，这给我国 住房抵押贷款证券化的实施创造了良好的条件。实施住房抵押 贷款证券化在我国具有现实意义，但任何新生事物都有一个发 展的过程，我们在借鉴一些西方国家经验、走中国特色的同时， 对一些难点问题应加以重视。
二、住房抵押贷款证券化的意义
1、有利于增强商业银行资产的流动性 商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失 的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中，常常由于 流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决 这个问题，它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短 了贷款平均期限，增强了资产的流动性，提高了商业银行应付 突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的 主要动因，在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下，资产 的流动性就显得尤为重要。
2、解决了银行资产和负债不匹配的问题 根据银行长期进行资产负债管理得出的经验，短期资产应 跟短期负债匹配，长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段，我 国商业银行的负债绝大部分是短期负债（活期存款和一年期存 款），而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款，这就出 现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功 能，但这仅仅是一定范围内的，若长时间超负荷运转，就会给银 行的经营带来不安全的隐患，有可能出现挤兑现象。把长期的 住房抵押贷款短期化，能使商业银行的资产和负债不匹配问题 迎刃而解。
3、提高了商业银行的资本充足率 根据《巴塞尔协议》，资本充足率是以资本对风险资产之比 来衡量的，该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表 明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来，世界银 行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的 资本，我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化，商业银行 则有可能把大量的表内资产转化为表外资产，而表外资产所需 的资本金要大大少于表内资产，这样就可提高四大商业银行的 资本充足率，增强我国银行业抵御风险的能力。
4、有利于促进房地产业的发展 我国的房地产业处于持续发展阶段，但相对于人们的需求 来说，房地产市场还是过于萎缩，除了居民收入低这个因素之 外，另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住 房贷款与房价款比例从70%提高到80%，并把个人住房贷款最 长期限延长到30年，但还是没有解决贷款来源的问题，致使商业银行办事打折扣，缩短贷款期限、减少按揭成数，使得我国住 房抵押市场发展不良，制约了房地产业的发展。若住房抵押贷 款债券化，商业银行就有充足的资金来发放贷款，圆居民的住 房梦。
5、丰富了金融投资品种 我国金融市场比起发达国家还不是很成熟，随着利率的连 续下调，几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求，致使 大量的资金闲置，住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。
三、住房抵押贷款证券化的难点及对策
1、住房抵押贷款证券化的模式 有关方面提出两种模式。一种是美国模式，即成立一家专 门的证券化组织机构，负责购买并重组银行的个人住房抵押贷 款，发行证券，归集现金流，组建没有经营业务的特设机构。特 设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权，保证其不受任何 机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售” 和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式，即在银行内 部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，被证券化资产 的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中。实施住 房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”， 从理论上看，美国模式似乎更能符合要求，但实施美国模式要 求金融市场比较成熟和发达，相关的法律制度比较健全，对金 融技术手段的要求也比较高，我国现阶段显然...
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